Geometra Nicola Venturi

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RENT TO BUY E IL LEASING IMMOBILIARE ABITATIVO.

In Italia per rilanciare il mercato immobiliare sono stati introdotti due nuovi modi per l’acquisto di immobili: il contratto di rent to buy e il leasing immobiliare abitativo.


Rent to buy Vs leasing immobiliare: similitudini

Entrambi i tipi di contrato consentono l’acquisto di un immobile a soggetti che non dispongono di liquidità immediata.
Infatti entrambi i contratti sono caratterizzati da due periodi temporali; consentono al futuro acquirente, in un primo momento il godimento del medesimo, a fronte del pagamento di un canone, e in un secondo tempo l’acquisto definitivo dell’immobile, versando un prezzo residuo predeterminato.

In entrambi i casi però, i contratti prevedono sin dall’inizio che al termine del periodo di godimento il conduttore possa (non è un obbligo) optare per l’acquisto definitivo dell’immobile.

Rent to buy Vs leasing immobiliare: differenze

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi tipologia di immobile, mentre le agevolazioni fiscali per il leasing abitativo possono riguardare solo fabbricati ad uso di abitazione principale, anche se in fase di costruzione, e soggetti con reddito complessivo non superiore ai 55.000 euro.

Altresì il rent to buy può essere concluso sia da persone fisiche, società o altri enti di qualunque tipo e oggetto e ciò sia con riguardo alla figura del concedente che a quella del conduttore/possibile acquirente.

Nel leasing abitativo, il concedente può essere soltanto una banca o un intermediario finanziario, e anche l’utilizzatore, o futuro acquirente, deve essere necessariamente una persona fisica, che ha la possibilità di utilizzare l’immobile come abitazione.
 

PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

il D.M. del 22/12/2015, n. 226 è volto a introdurre la normativa regolamentare di dettaglio relativa al prestito vitalizio ipotecario, la cui disciplina legislativa è prevista dall’art. 11-quaterdecies, comma 12 e seguenti del D.L. 30/09/2005, n. 203 (conv. L. 02/12/2005, n. 248), così come integralmente modificato dall’art. 1, comma 1 della L. 02/04/2015, n. 44.
Si ricorda che le modifiche introdotte dalla L. 44/2015 hanno come obiettivo di rendere tale istituto una forma di finanziamento alternativa ai canali tradizionali consentendo al proprietario di un immobile di età superiore a 60 anni di convertire parte del valore del bene in contanti, per soddisfare esigenze di liquidità, senza essere tenuto a lasciare la proprietà residenziale previo ipoteca sull'immobile.
 

LEGGE DI STABILITA' 2016

In sintesi,i contenuti della Legge di stabilità 2016:

Ecobonus 65% prorogato al 2016

Prorogata fino al 31 dicembre 2016 la detrazione fiscale del 65% per gli interventi di efficientamento energetico e di adeguamento antisismico degli edifici.

Per i lavori di riqualificazione energetica delle parti comuni dei condomìni, i condòmini incapienti potranno cedere la loro quota di detrazione alle imprese che realizzano gli interventi.

Detrazione 50% sulle ristrutturazioni e Bonus Mobili prorogati al 2016.

Prorogata fino al 31 dicembre 2016 la detrazione fiscale del 50% sugli interventi di ristrutturazione per un tetto massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare e le 10 rate annuali per il rimborso.
Detraibili le spese per lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, lavori di ristrutturazione edilizia ed eliminazione delle barriere architettoniche.
Prorogato fino al 31 dicembre 2016 anche il Bonus Mobili, cioè la detrazione del 50% su una spesa massima di 10 mila euro rimborsabile in 10 anni per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici ad alta efficienza energetica destinati ad arredare un'abitazione sottoposta a ristrutturazione.

Bonus Mobili anche per le giovani coppie che acquistano la prima casa.
Sarà riconosciuta una detrazione del 50% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016 per l’acquisto di mobili per un ammontare complessivo fino a 16 mila euro.
Per poter richiedere la detrazione almeno un componente della coppia dovrà avere meno di 35 anni, senza distinzione tra coniugi e coppie di fatto.

Acquisto prima casa in leasing.

Sarà possibile acquistare la prima casa in leasing, per mezzo di un contratto di locazione finanziaria, la banca o l’intermediario si obbligano ad acquistare o far costruire l’immobile, su scelta e indicazione dell’utilizzatore che pagherà un canone per un periodo di tempo concordato.
Alla scadenza del contratto l'utilizzatore potrà riscattare la casa ad un prezzo prestabilito. I giovani sotto i 35 anni, con un reddito fino a 55 mila euro annui, che decidono di ricorrere a questa opzione in alternativa al mutuo, saranno agevolati con una detrazione fiscale del 19% fino a un massimo di 8 mila euro annui e una detrazione del 19% sulla maxi rata finale per un importo non superiore a 20 mila euro. Le agevolazioni si applicano, dimezzate, anche agli over 35. La deduzione dovrà quindi essere calcolata su un canone massimo di 4 mila euro e su una maxirata finale di 10 mila euro. In caso di perdita del lavoro, l’utilizzatore può chiedere la sospensione del pagamento dei canoni periodici. La richiesta può essere fatta una sola volta per un periodo fino a dodici mesi.

Bonus per l'acquisto di una eco-casa dal costruttore

L’acquirente che nel 2016 compra direttamente dall’impresa di costruzione una casa, nuova o ristrutturata, in classe energetica A o B, avrà diritto ad una detrazione Irpef pari al 50% dell’Iva pagata.
Il rimborso avverrà in dieci anni con rate di pari importo.

Professionisti con partita Iva: i nuovi minimi.

Dal 1° gennaio 2016, i professionisti titolari di Partita iva, con ricavi fino a 30 mila euro, pagheranno un’imposta forfettaria al 15%. Sono previste agevolazioni per i primi cinque anni di attività. In questo periodo l’aliquota dell’imposta sarà ridotta al 5%.

Obbligo di POS per i professionisti, multe da definire.

Non avranno l’obbligo di dotarsi del POS i professionisti che dimostrano l’esistenza di una oggettiva impossibilità tecnica.
Le multe per i trasgressori saranno definite con un futuro decreto del Ministero dello Sviluppo Economico. Dal 1° gennaio 2016 diventerà obbligatorio accettare pagamenti elettronici di qualsiasi importo.

Super ammortamenti sugli investimenti in beni strumentali.

Imprese e professionisti che investono in beni strumentali nuovi dal 15 ottobre 2015 fino al 31 dicembre 2016 potranno portare in ammortamento, in un solo anno, un valore maggiorato del 40%. Ciò significa che, oltre all'ammortamento immediato il primo anno, avranno anche una deduzione fiscale extra del 40%.
Nell’agevolazione sono inclusi mobili, computer, macchine da cantiere e auto aziendali, ma non gli immobili (ad esempio studi e capannoni) e software applicativi. L'agevolazione non produrrà effetti ai fini dei calcoli per gli studi di settore.

Taglio di Imu e Tasi

Le abitazioni principali, diverse dagli immobili di lusso, dal 2016 non pagheranno la Tasi.
I terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali non pagheranno l’Imu. L’esenzione di Imu e Tasi si applicherà inoltre ad alloggi sociali delle cooperative a proprietà indivisa adibite a prima casa dai soci, alloggi sociali, separati che lasciano il coniuge nell’abitazione familiare e si trasferiscono in un altro immobile utilizzato come prima casa, forze dell’ordine che, pur possedendo un’abitazione, devono trasferirsi in un’altra città per motivi di lavoro. Ci sarà poi uno sconto del 25% per l'Imu sugli alloggi affittati a canone concordato.

Saranno esenti dall’Imu anche gli immobili invenduti delle imprese di costruzione e quelli non ancora assegnati delle cooperative edilizie. Per questi immobili, l’aliquota della Tasi potrà essere ridotta allo 0,1% e che i Comuni possono modificarla in aumento fino allo 0,25% o in diminuzione fino ad azzerarla. Sempre dal 2016, la base imponibile dell’Imu per le unità abitative date in comodato d’uso ai figli sarà dimezzata, a patto che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda nello stesso comune in cui è situato l’immobile con-cesso in comodato.

Imposta di registro sull’acquisto della prima casa.

Potrà usufruire dell'imposta di registro agevolata al 2% per l'acquisto della prima casa anche chi già possiede un immobile, ma lo vende entro un anno dalla data del rogito.

Credito di imposta per l'ampliamento degli alberghi.

Il credito d’imposta del 30% per la ristrutturazione edilizia degli alberghi, previsto dal decreto Cultura ArtBonus, si applicherà anche ai casi in cui la ristrutturazione comporti un aumento della cubatura complessiva, entro i limiti fissati dal Piano Casa.
 

CONSIGLIO DI STATO SENTENZA 3968/2015 DISTANZE DA UN EDIFICIO ABUSIVO

02/11/2015 –


Con la sentenza n° 3968/2015 il Consiglio di Stato ha affermato che gli edifici abusivi non possono essere tenuti in considerazione nel calcolo delle distanze, anche se realizzati prima degli edifici regolarmente assentiti.
Nel caso di specie, il proprietario di un terreno aveva realizzato un immobile, ma il confinante che aveva realizzato il fabbricato abusivo ha impugnato il titolo abilitativo causa violazione delle distanze tra costruzioni.
Il proprietario del nuovo edificio ha fatto notare che dai progetti e da tutti gli allegati non risultava la presenza di una veranda nella proprietà confinante inquanto abusiva.
In prima battuta, il Tar aveva dato ragione al ricorrente affermando che, fino alla demolizione dell’opera abusiva, non poteva essere autorizzata nessuna costruzione che violasse le distanze previste. Secondo i giudici, l’obbligo di rispettare le distanze sussisteva anche in presenza di costruzioni realizzate senza titolo abilitativo.
Il Consiglio di Stato ha invece ribaltato la situazione affermando che è più importante tutelare i diritti di chi costruisce rispettando le regole rispetto a quelli di chi ha realizzato un manufatto illegittimo.
 

GARANZI ENOTAIO COMPRAVENDITE

maggiori garanzie per chi compra casa. La Legge di Stabilità 2014, che dopo essere stata approvata dal Senato è passata all’esame della Camera, prevede che il notaio faccia da intermediario nel pagamento e che versi il corrispettivo solo dopo la registrazione del contratto.

In questo modo si evita la possibilità che lo stesso immobile possa essere venduto a più acquirenti.
Se le disposizioni contenute nella Legge di Stabilità venissero confermate anche dalla Camera, nelle compravendite di immobili di importo maggiore di 100mila euro il pagamento non avverrebbe alla conclusione del contratto, ma dopo la sua registrazione. In altre parole, prima di pagare si aspetterebbe la validità del contratto e l’effettivo trasferimento della proprietà dell’immobile.

Nel frattempo, la somma dovrebbe essere versata al notaio, che la girerebbe al venditore solo dopo la registrazione del contratto.

In attesa del trasferimento al venditore, il notaio dovrebbe depositare la somma pagata dall’acquirente su un conto dedicato, che resterebbe separato dal patrimonio e dalle vicende del suo titolare. Le somme presenti su questo conto non potrebbero infatti essere pignorate né ereditate.
 

LEGGE DI STABILITA' 2014

Dopo l’approvazione della Legge di Stabilità in Senato, con la comparsa della IUC, Imposta Unica Comunale, e l'abolizione della seconda rata dell’IMU 2013 sulle prime case, si delinea il nuovo scenario delle tasse sulla casa.
Disegno di Legge di Stabilità 2014 (IUC Imposta Unica Comunale, Proroga detrazioni 65%, 50% ristrutturazioni ..

Per le prime case scompare l’IMU, mentre si dovranno pagare le componenti della nuova IUC legate ai servizi comunali e alla raccolta dei rifiuti.

IUC, cosa è e come funziona
La nuova IUC è composta da Imu (Imposta municipale unica), Tari (Tributo per la raccolta dei rifiuti) e Tasi (Tassa sui servizi comunali, come ad esempio trasporti e illuminazione).

Le prime case, a eccezione di case di lusso, ville e castelli, rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9, non pagheranno l’Imu, ma dovranno invece corrispondere la Tari, commisurata ai metri quadri dell’immobile o ai rifiuti prodotti, e la Tasi.

Sulle abitazioni principali l’aliquota base della Tasi è stata fissata all’1 per mille, ma i Comuni possono aumentarla fino al 2,5 per mille o diminuirla fino ad azzerarla grazie ad uno stanziamento di 500 milioni di euro previsto dalla Legge di Stabilità.

La Tasi deve essere pagata sia dal possessore sia dall’utilizzatore dell’immobile. Ciò significa che sono chiamati all’esborso anche gli inquilini, che verseranno però un importo oscillante tra il 10% e il 30% del totale.

Le detrazioni sulla Tasi non sono regolate sul numero dei figli conviventi, come accadeva con l’Imu, ma sul grado di utilizzazione dei servizi comunali. Potrà pagare meno chi soggiorna nell’abitazione (ad esempio casa al mare) solo pochi mesi all’anno, chi risiede all’estero per più di sei mesi o chi abita da solo.

Per il pagamento della Tasi sono previste quattro rate: 16 gennaio 16 aprile, 16 luglio e 16 ottobre. Restano invece invariate, a giugno e dicembre, le tempistiche dell’Imu per seconde case e altri immobili.

Abolita la seconda rata IMU 2013 sulle prime case
Il Consiglio dei Ministri riunitosi ieri pomeriggio ha approvato l’abolizione della seconda rata dell’IMU 2013 sulle prime case non di lusso. Dovranno invece pagare la rata di dicembre gli immobili classificati nelle categorie A/1, A/8, A/9.

È stata decisa, inoltre, l’esenzione totale dal pagamento della seconda rata dell’IMU agricola per i fabbricati rurali e per gli imprenditori agricoli professionali relativamente ai terreni. Con questo provvedimento, lo Stato rinuncia a un gettito previsto di circa 2 miliardi e 150 milioni di euro, che sarà compensato tramite acconti e aumenti d’imposta a carico del settore finanziario e assicurativo.

Il confronto tra Imu e Tasi
La Cgia Mestre ha fatto una serie di proiezioni per capire se, col nuovo sistema di tasse, i proprietari di prima casa pagheranno di più rispetto al 2012, anno dell’entrata in vigore dell’Imu.

Nel primo scenario, la Cgia Mestre ha ipotizzato che i Comuni destinino i 500 milioni di euro messi a disposizione dalla Legge di Stabilità per rimodulare la Tasi su tutti i 19,7 milioni di abitazioni principali. Se venisse messa in pratica questa decisione, per ogni abitazione ci sarebbe uno sconto di 26 euro e la Tasi si rivelerebbe più gravosa dell’Imu, soprattutto in presenza di figli. Ricordiamo infatti che l'Imu prevedeva una detrazione di 200 euro più 50 euro per ogni figlio convivente. Si tratta comunque di un’ipotesi semplicistica, perché già oggi ogni Comune può decidere di destinare le risorse a disposizione a favore dei nuclei familiari con redditi bassi o di usare come criterio di valutazione il numero di figli a carico o il valore dell’abitazione.

Nel secondo scenario ipotizzato, invece, sia l'Imu sia la Tasi danno diritto alla detrazione di 200 euro più 50 euro per ogni figlio convivente. In questo caso la Tasi avrebbe un peso minore dell’Imu dato che l'aliquota Tasi può arrivare al massimo al 2,5 per mille, mentre l'aliquota media Imu registrata nel 2012 si è attestata al 4,4 per mille. In realtà si tratta di un’ipotesi non realistica perchè non tiene conto del fatto che la detrazione per i figli conviventi era stata stabilita solo per il 2012 e il 2013.
 

IMPOSTA DI REGISTRO 2014

Il provvedimento, denominato «Decreto istruzione», dispone all'art. 26, modifiche alle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

In primo luogo, a partire dal 01/01/2014, è elevato ad € 200 l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale stabilito in misura fissa di € 168 da disposizioni vigenti anteriormente a detta data. In particolare, l'aumento ha effetto per gli atti giudiziari pubblicati o emanati, per gli atti pubblici formati, per le donazioni fatte e per le scritture private autenticate a partire dal 01/01/2014, per le scritture private non autenticate e per le denunce presentate per la registrazione dalla medesima data, nonché per le formalità di trascrizione, di iscrizione, di rinnovazione eseguite e per le domande di annotazione presentate a decorrere dalla stessa data.

Inoltre il decreto-legge interviene sull'art. 10, del D. Leg.vo 14/03/2011, n. 23.
Il comma 1 del citato art. 10 (modificando il D.P.R. 131/1986 - Testo unico sull'imposta di registro) definisce, a partire dal 01/01/2014, l'imposta di registro nella misura del 9% per «atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi» e pari al 2% «se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9». Il successivo comma 2 stabilisce che l'imposta non può essere inferiore a € 1.000.

In particolare il D.L. 214 modifica il comma 3 del D. Leg.vo 23/2011, stabilendo che «gli atti assoggettati all'imposta di cui ai commi 1 e 2 e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro cinquanta.». Si ricorda che il testo vigente del comma 3 prevede l'esenzione anche dalle imposte ipotecaria e catastale.

Dunque, in sintesi, per gli atti soggetti ad imposta di registro pari al 9% o al 2%, le imposte ipotecaria e catastale sono stabilite pari a € 50.
 

APE

Con lo studio 657-2013/C approvato dall’Area Scientifica -Studi Pubblicistici il 19 settembre 2013 approvato dal Consiglio Nazionale del Notariato, approfondisce la tematica della certificazione energetica nell’edilizia, analizzando, l’impianto normativo nazionale, gli scopi e le funzioni della normativa in materia di efficienza energetica e di contenimento dei consumi e fa seguito alle prime note interpretative relative alla allegazione dell’ape a pena di nullità predisposte a cura dell’ufficio studi del Consiglio Nazionale del Notariato - settore studi pubblicistici alla fine del mese di luglio scorso.
Il nuovo studio è suddiviso nei seguenti paragrafi:

La certificazione energetica: normativa, scopi e funzioni
L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica
L’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica
L’obbligo di consegna dell’attestato di prestazione energetica
Esclusioni dall’obbligo di dotazione e dall’obbligo di allegazione
La dichiarazione di ricevuta “informativa”
La validità temporale dell’attestato di prestazione energetica
I soggetti certificatori


Lo studio nel paragrafo 2 tratteggia l’obbligo di dotazione dell’APE precisando che tutti gli edifici che comportino un consumo energetico (esclusi, pertanto, gli edifici il cui consumo energetico sia inesistente o del tutto irrilevante) debbono essere dotati, ai sensi dell’art. 6, comma 1 del d.lgs. 192/2005, dell’attestato di prestazione energetica.
L’obbligo di dotazione riguarda sia gli interi edifici che le singole unità immobiliari che li compongono.
Nello studio viene precisato che alcuni edifici debbono essere dotati della certificazione energetica a prescindere da un loro trasferimento, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, o da un nuovo contratto di locazione; si tratta in particolare:

dei nuovi edifici
degli edifici ristrutturati con interventi edilizi, in qualunque modo denominati (a titolo indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo) che insistono su oltre il 25 per cento della superficie dell'involucro dell'intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono
degli edifici pubblici

Debbono, poi, essere dotati della certificazione energetica in occasione di un trasferimento sia a titolo oneroso che gratuito o di un nuovo contratto di locazione tutti gli edifici (a prescindere dall'epoca di costruzione) che comportino un
consumo energetico.

Nello studio del Notariato viene anche precisato che l’obbligo di dotazione e consegna (ma non anche quello di allegazione) dell’attestato di prestazione energetica sussiste anche in occasione della stipula di un preliminare di vendita.
Per quanto concerne, invece, il problema dell’allegazione, nel paragrafo 3 viene precisato che l’obbligo di allegazione è strettamente collegato all’obbligo di dotazione della certificazione energetica. Anzi, l’obbligo di dotazione, in occasione di un atto traslativo o di nuova locazione, può ritenersi funzionale proprio all’osservanza dell’obbligo di allegazione. Ne discende che non sussiste obbligo di allegazione laddove sia escluso l’obbligo di dotazione.
I notai chiariscono, anche, che nel caso di ritrasferimento di immobile già oggetto di atto traslativo cui è stato allegato l'attestato energetico, non è possibile richiamare il documento già allegato al titolo di provenienza ed occorre allegare, nuovamente l’attestato.
 

DECRETO DEL FARE

Con il Decreto legge 21 giugno 2013, n. 69 (c.d. decreto del Fare) convertito con modificazioni dalla Legge 9 agosto 2013, n. 98, dal 21 agosto è possibile usufruire della detrazione fiscale del 65% prevista per le ristrutturazioni edilizie, anche in caso di demolizione e ricostruzione dell'edificio con modifica di sagoma.

Grazie a questa modifica, dal 21 agosto 2013 è possibile fruire delle detrazioni fiscali del 65% previste per gli interventi di ristrutturazioni edilizie, anche in caso di demolizione e ricostruzione di un immobile con la stessa volumetria di quello precedente, per il quale non sia stata rispettata la sagoma originaria. Sono compresi nella ristrutturazione anche gli interventi volti al ripristino degli edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Pertanto qualora l'intervento abbia le caratteristiche per configurarsi come ristrutturazione edilizia (purchè l'immobile non sia soggetto a vincolo ai sensi del D.lgs. 42/2004 e non ricada nella zona A del DM 1444/68), alla luce delle recenti disposizioni, sono agevolabili ai sensi di queste detrazioni gli interventi che consistono nella demolizione di un immobile e nella sua ricostruzione mantenendone la volumetria originaria.
 

CORTE CASSAZIONE: SENTENZA N. 21287 DEL 18 SETTEMBRE 2013

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 21287 del 18 settembre 2013 precisa i requisiti per classificare un’abitazione bene di lusso , facendo riferimento al decreto del ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969 secondo il quale nell’articolato 1-8 indica quali sono:

a) le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici a ville, parco privato ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come di lusso;
b) le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq, escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali;
c) le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc vuoto per pieno per ogni 100 mq di superficie asservita ai fabbricati;
d) le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq;
e) le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta;
f) le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine);
g) le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione;
h) anche se un’abitazione non ha almeno una delle caratteristiche di cui ai precedenti articoli da 1 a 7, essa è considerata di lusso se presenta oltre 4 caratteristiche tra quelle riportate nella tabella allegata al D.M. 2 agosto 1969.
 

DL 91/2013 VALORE CULTURA

Diventa legge il DL 91/2013 Valore cultura, che proroga la durata dell’autorizzazione paesaggistica.
Tre anni in più per l’autorizzazione paesaggistica

La legge interviene sia sul Decreto Legislativo 42/2004, Codice dei Beni culturali e del paesaggio, sia sulla Legge del Fare, introducendo due tipi di proroga.

I lavori iniziati nel quinquennio di efficacia dell'autorizzazione paesaggistica possono essere conclusi entro l'anno successivo alla scadenza del quinquennio. Ricordiamo che fino ad ora, invece, se i lavori non venivano conclusi entro la scadenza del quinquennio era necessario richiedere una nuova autorizzazione.
La nuova regola varrà per sempre e per tutte le autorizzazioni rilasciate.

Una proroga di tre anni è inoltre prevista per le autorizzazioni paesaggistiche in corso di validità alla data di entrata in vigore della legge sul valore della cultura. In questo caso si tratta invece di una misura transitoria, che coinvolge solo le autorizzazioni valide nel momento in cui la legge entra in vigore, ma che non potrà essere applicata a quelle rilasciate successivamente.

Pertanto:
Se il cantiere è avviato nei cinque anni dal rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, questa si considera efficace per tutta la durata dei lavori. Dato che l’autorizzazione paesaggistica dura cinque anni, ciò significa che se i lavori iniziano prima della scadenza, dopo il quinto anno non sarà necessario richiedere una nuova autorizzazione, a meno che non ci siano delle variazioni nel progetto.

Il Comune non può indire più la conferenza di servizi se il Soprintendente non esprime il proprio parere entro 45 giorni (prima il termine era di 90 giorni). Allo stesso tempo, in mancanza del parere del Soprintendente non si forma più il silenzio assenso, ma l’Amministrazione competente deve assumere un provvedimento finale.

Sono stati inoltre prorogati di due anni i titoli abilitativi (permesso di costruire, Dia, Scia) per l’inizio dei lavori, ma anche per la loro ultimazione. Per usufruire di questa possibilità è sufficiente inviare una comunicazione al comune, che non ha nessun potere discrezionale in materia, ma può solo accertare che i termini non siano decorsi e che non si crei nessun contrasto con i nuovi strumenti urbanistici eventualmente approvati o adottati.

È stato inoltre prorogato di tre anni il termine delle convenzioni di lottizzazione, estendendo quindi i termini per l’inizio e la fine dei lavori connessi.
 

RIFORMA DEL CATASTO VANI MQ

- Si fa più vicina la riforma del Catasto. Il ddl sulla delega fiscale, contenente la revisione del catasto fabbricati, dopo la pausa estiva ha ripreso il suo iter in Commissione Finanze della Camera.

E' confermata la sostituzione dei vani con i metri quadri e l’individuazione di algoritmi per determinare il valore degli immobili, ma anche l’accatastamento telematico e l’attribuzione di maggiori risorse ai Comuni per l’emersione degli immobili non dichiarati, nonché la revisione delle categorie catastali per rispondere ai cambiamenti del mercato.

In base al nuovo sistema, il valore patrimoniale delle unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria (gruppi A, B e C, come abitazioni, uffici, biblioteche, magazzini sotterranei, negozi, stabilimenti balneari, tettoie e autorimesse) sarà determinato dal valore di mercato per metro quadro. A questo valore si applicheranno dei coefficienti in base alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie dell'immobile.
In pratica, l’insieme dei coefficienti genera un algoritmo, che può modificare di molto il valore del metro quadro. Moltiplicando il valore ottenuto per il numero di metri quadri, si otterrà il valore patrimoniale dell’immobile.

Per determinare il valore delle unità immobiliari a destinazione catastale speciale (gruppo D in cui rientrano opifici, capannoni industriali, alberghi) si userà invece un sistema di stima diretta grazie all'applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale.
Nel caso in cui non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, si userà il criterio reddituale o, per gli immobili strumentali, quello del costo.

La rendita catastale sarà calcolata sulla base dei redditi da locazione medi. Il valore delle locazioni al metro quadro, cui deve essere applicata una riduzione per le spese di manutenzione e gli adeguamenti tecnici, verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà il valore della rendita.

I valori patrimoniali e le rendite dovranno essere adeguati periodicamente in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento.

Per le unità immobiliari di interesse storico e artistico dovranno invece essere studiate riduzioni dei valori patrimoniali e delle rendite che tengano conto dei più gravosi oneri di manutenzione e conservazione, del complesso dei vincoli legislativi per la destinazione, l'utilizzo e il restauro.
 

CIRCOLARE N. 29 DEL 18 SETTEMBRE 2013 AGENZIA DELLE ENTRATE

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 29 del 18 settembre scorso interviene con alcuni chiarimenti sulle misure introdotte dal decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 che contiene agevolazioni dirette a favorire il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici e il recupero del patrimonio edilizio.

Il citato decreto-legge ha definito la proroga, fino al 31 dicembre 2013, delle detrazioni d’imposta previste sia per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici sia per quelli di ristrutturazione edilizia, innalzando contestualmente le rispettive aliquote di detrazione, dal 55 al 65% e dal 36 al 50%, a partire dalle spese sostenute dalla data di entrata in vigore dello stesso decreto (6 giugno 2013).
Per gli interventi che riguardano le parti comuni degli edifici condominiali o che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il condominio, sono previsti ulteriori sei mesi di agevolazione (30 giugno 2014).
Nell’ambito del bonus (50%) riservato alle opere di recupero del patrimonio edilizio, poi, ha raddoppiato l’importo massimo agevolabile (da 48 a 96mila euro) e aggiunto, tra le spese rilevanti, anche quelle sostenute per l’acquisto di mobili ed grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
La circolare tratta:

gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici
gli interventi di recupero del patrimonio edilizio
l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici.


Riqualificazione energetica - La disciplina delle detrazioni fiscali per gli interventi di efficienza energetica è contenuta nell’art. 14 del decreto. Il comma 1 stabilisce che “Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 48, della legge 13 dicembre 2010 n. 220, e successive modificazioni, si applicano nella misura del 65 per cento anche alle spese sostenute dalla data di entrata in vigore del presente decreto al 31 dicembre 2013”.
La proroga al 31 dicembre 2013 riguarda tutte le tipologie di interventi di efficienza energetica previsti dall’art. 1, commi 344 e seguenti, della legge n. 296 del 2006, di seguito indicati:

interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti
interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi
installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università
interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione
sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia
interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria


Ristrutturazioni edilizie - Le detrazioni per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio sono oramai parte del Tuir (articolo 16-bis) e, anche se le misure sono state per il momento “ritoccate” (cioè, fino al 31 dicembre 2013 la percentuale di detrazione è del 50% e il massimo di spesa ammissibile è pari a 96mila euro), con il nuovo anno tutto tornerà alla normalità.
Le unità immobiliari interessate sono quelle adibite ad abitazioni principali o ad attività produttive, a prescindere dalla loro categoria catastale e lo sconto d’imposta, per questo tipo di interventi, è innalzato al 65% delle spese sostenute (per un ammontare massimo di 96mila euro) e può essere applicato fino al 31 dicembre 2013, a patto che le procedure autorizzative siano state avviate dal 4 agosto scorso, data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl 63/2013.
I lavori agevolabili sono quelli indicati dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera i) del Tuir e precisamente l’esecuzione di opere:

per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali;
per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio;
per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.


Mobili e grandi elettrodomestici - L’art. 16, comma 2, del decreto, nel quadro delle misure adottate per favorire la ripresa economica, prevede che “Ai contribuenti che fruiscono della detrazione di cui al comma 1 è altresì riconosciuta una detrazione dall’imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, nella misura del 50 per cento delle ulteriori spese documentate e sostenute dalla data di entrata in vigore del presente decreto per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.” Il medesimo comma 2 stabilisce che la detrazione “da ripartire tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro”.
Nella circolare viene precisato che l’agevolazione è collegata agli interventi:

di manutenzione ordinaria, di cui alla lett. a) dell’art. 3 del DPR n. 380 del 2001, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale;
di manutenzione straordinaria, di cui alla lett. b) dell’art. 3 del DPR n. 380 del 2001, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale e su singole unità immobiliari residenziali;
di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lett. c) dell’art. 3 del DPR n. 380 del 2001, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale e su singole unità immobiliari residenziali;
di ristrutturazione edilizia, di cui alla lett. d) dell’art. 3 del DPR n. 380 del 2001, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale e su singole unità immobiliari residenziali;
necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorché non rientranti nelle categorie precedenti, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
di restauro e di risanamento conservativo, e di ristrutturazione edilizia, di cui alle lettere c) e d) dell’art. 3 del DPR n. 380 del 2001, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei mesi dal termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.
 

IMPOSTE DI REGISTRO, IPOTECARIA E CATASTALE IN VIGORE DAL 2014



Il D.L. 12/09/2013, n. 104, pubblicato sulla G.U. n. 214 del 12/09/2013 e recante misure urgenti in materia di istruzione, università e ricerca, dispone anche, all'art. 26, modifiche alle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

In primo luogo, a partire dal 01/01/2014, è elevato ad € 200 l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale stabilito in misura fissa di € 168 da disposizioni vigenti anteriormente a detta data. In particolare, l'aumento ha effetto per gli atti giudiziari pubblicati o emanati, per gli atti pubblici formati, per le donazioni fatte e per le scritture private autenticate a partire dal 01/01/2014, per le scritture private non autenticate e per le denunce presentate per la registrazione dalla medesima data, nonché per le formalità di trascrizione, di iscrizione, di rinnovazione eseguite e per le domande di annotazione presentate a decorrere dalla stessa data.

Inoltre il decreto-legge interviene sull'art. 10, del D. Leg.vo 14/03/2011, n. 23.
Il comma 1 del citato art. 10 (modificando il D.P.R. 131/1986 - Testo unico sull'imposta di registro) definisce, a partire dal 01/01/2014, l'imposta di registro nella misura del 9% per «atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi» e pari al 2% «se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9». Il successivo comma 2 stabilisce che l'imposta non può essere inferiore a € 1.000.

In particolare il D.L. 214 modifica il comma 3 del D. Leg.vo 23/2011, stabilendo che «gli atti assoggettati all'imposta di cui ai commi 1 e 2 e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro cinquanta.». Si ricorda che il testo vigente del comma 3 prevede l'esenzione anche dalle imposte ipotecaria e catastale.

Dunque, in sintesi, per gli atti soggetti ad imposta di registro pari al 9% o al 2%, le imposte ipotecaria e catastale sono stabilite pari a € 50.
 

D.L. 31/08/2013. N. 102


G.U. n. 204 del 31/08/2013, il D.L. 31/08/2013. n. 102, recante «Disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalità immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonché di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici».

Il decreto è suddiviso in quattro capitoli:

IMU. Viene stabilito che la tassa municipale sugli immobili – relativamente alla prima casa, ai terreni agricoli e ai fabbricati rurali – non verrà pagata nel 2013.
A copertura dell’abolizione il decreto prevede un intervento immediato per la prima rata 2013.
Con un decreto legge contestuale alla legge di Stabilità dell’ottobre prossimo verrà abolita la seconda rata.
A partire dal 2014, in luogo dell’IMU, entrerà in vigore la cosiddetta «Service Tax».

MISURE RELATIVE ALL’IMU

Fabbricati costruiti e non ancora venduti o concessi in locazione
Vengono esclusi dall’imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita se non locati o venduti entro 3 anni dalla ultimazione dei lavori.


Immobili di edilizia popolare
Vengono assimilati al trattamento IMU prima casa gli alloggi degli Istituti autonomi case popolari e quelli delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari: si liberano circa 60 milioni di euro.

Immobili di edilizia sociale
Dal 1° gennaio 2014 trattamento IMU prima casa anche per gli alloggi sociali (alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici o privati destinati prevalentemente alla locazione per individui e nuclei familiari svantaggiati).


PIANO CASA PER FAMIGLIE DISAGIATE

Di fronte alla evidente necessità di alloggi in affitto a canone moderato a favore delle categorie sociali tradizionalmente svantaggiate (disoccupati, pensionati, immigrati), emergono nuovi fabbisogni abitativi soprattutto da parte di lavoratori atipici, anziani, studenti, giovani coppie, famiglie monoreddito, genitori separati. Per dare risposta a queste esigenze il decreto prevede che:

1. La Cassa Depositi e Prestiti mette a disposizione delle banche oltre 2 miliardi di euro per l’erogazione di nuovi mutui per l’acquisto della abitazione principale.
Tra il 2006 e il 2011 il volume dei mutui ipotecari era di 55 miliardi di euro annui, nel 2012 è sceso a 26 miliardi di euro, principalmente a causa della debolezza delle prospettive occupazionali e di reddito dei possibili mutuatari; obiettivo del Governo è favorire, attraverso la garanzia data alla banche da CDP, la ripresa del credito per l’acquisto della prima casa.
In secondo luogo, La Cassa Depositi e Prestiti può acquistare obbligazioni bancarie nell’ambito di operazioni di cartolarizzazione di crediti derivanti da mutui garantiti da ipoteca su immobili residenziali, liberando l’attivo delle banche che possono così erogare nuovi mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni principali.

2. Fondi di sostegno – 200 milioni
Attraverso il rifinanziamento di fondi già esistenti e la creazione di un nuovo fondo presso il Ministero delle Infrastrutture, vengono destinati 200 milioni di euro per rendere più sostenibili gli oneri del mutuo e della locazione della abitazione:

40 milioni al Fondo per la sospensione per 18 mesi delle rate di mutuo
Le famiglie più povere indebitate hanno un servizio del debito per il mutuo sulla casa di residenza superiore al 30 per cento del reddito. L’obiettivo è sostenere le famiglie in difficoltà o per il pagamento della rata del mutuo, attraverso il rifinanziamento del Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa.
Il titolare di un mutuo sulla prima casa non superiore a 250.000 euro e con indicatore ISEE non superiore a 30.000 euro, in caso di perdita del lavoro o dell’insorgere di condizioni gravi di non autosufficienza o handicap, può chiedere alla banca la sospensione del pagamento delle rate per un periodo massimo di 18 mesi. Il Fondo gestito dalla CONSAP rimborserà alle banche gli oneri finanziari corrispondenti alla quota interessi delle rate per le quali ha effetto la sospensione del pagamento.
60 milioni al Fondo di garanzia (D.L. 112/2008) per i mutui a favore dei giovani (coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, lavoratori atipici
Anche i lavoratori atipici potranno usufruire del Fondo di garanzia per l'accesso al credito per l’acquisto della prima casa da parte di giovani coppie o di nuclei familiari monogenitoriali con figli minori permette agli under 35 con un reddito ISEE complessivo non superiore a 35.000 euro di chiedere un mutuo sino a 200.000 euro, garantito dal Fondo per il 50% della quota capitale.
La significativa novità di questo provvedimento è l’inserimento tra i beneficiari del Fondo dei lavoratori atipici. L’obiettivo è evitare che il mero fatto di avere un contratto non a tempo indeterminato - dato prevalente tra i più giovani - limiti l'accesso al credito.
60 milioni al Fondo che eroga contributi integrativi per il pagamento dei canoni di locazione
Il Fondo nazionale di sostegno per l'accesso alle case in locazione interviene a sostegno al reddito dei soggetti che, pur in possesso dei requisiti per l'accesso al sistema dell'edilizia residenziale pubblica, devono rivolgersi al libero mercato. Il mercato delle locazioni nel 2012 ha registrato un crollo del 30% dei contratti, bisogna favorire l’accesso alle abitazioni in locazione per i ceti meno abbienti. Le risorse del Fondo si sono azzerate nel 2012 e nel 2013, ma questo strumento è indispensabile per affrontare il fenomeno del grave disagio economico che sfocia nella cosiddetta «morosità incolpevole».
40 milioni al Fondo di copertura della morosità incolpevole
Questo nuovo fondo, istituito presso il Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti, nasce dalla constatazione dell’aumento dei provvedimenti di sfratto, di cui oltre il 90 per cento riguarda famiglie che non pagano l’affitto a causa di difficoltà temporanee per varie cause: perdita del lavoro, messa in mobilità o in cassa integrazione, chiusura dell’attività, malattia grave, infortunio o decesso di un componente della famiglia.

3. Imposta di registro: proroga di 3 anni per l’attuazione dei programmi di edilizia residenziale mantenendo l’imposta di registro ridotta all’1%

LINEE GUIDA PER LA «SERVICE TAX»

Il modello di tassazione comunale «federale», che entrerà in vigore dal 2014, sarà ispirato ai principi del federalismo fiscale, come approvati dalla Commissione Bicamerale appositamente costituita nella scorsa legislatura.
Viene dunque istituita un’imposta sui servizi comunali – la «Service Tax» – che sostituisce la Tares.
Essa sarà riscossa dai Comuni e costituita da due componenti:

gestione dei rifiuti urbani;
copertura dei servizi indivisibili.

La prima componente (Tari) sarà dovuta da chi occupa, a qualunque titolo, locali o aree suscettibili di produrre rifiuti urbani. Le aliquote, commisurate alla superficie, saranno parametrate dal Comune con ampia flessibilità ma comunque nel rispetto del principio comunitario «chi inquina paga» e in misura tale da garantire la copertura integrale del servizio.
La seconda componente (Tasi) sarà a carico di chi occupa fabbricati. Il Comune potrà scegliere come base imponibile o la superficie o la rendita catastale. Sarà a carico sia del proprietario (in quanto i beni e servizi pubblici locali concorrono a determinare il valore commerciale dell’immobile) che dell’occupante (in quanto fruisce dei beni e servizi locali). Il Comune avrà adeguati margini di manovra, nell’ambito dei limiti fissati dalla legge statale.
La capacità fiscale (cioè il gettito potenziale che i Comuni potrebbero ottenere dal pieno utilizzo delle facoltà di manovra fiscale sui loro tributi) sarà preservata, nel pieno rispetto del principio federalista dell’autonomia finanziaria di tutti i livelli di governo. L’autonomia nella fissazione delle aliquote sarà limitata verso l’alto per evitare di accrescere la capacità fiscale e quindi il carico sui contribuenti, applicando aliquote massime complessive.
 

ABROGAZIONE DELL’IMU.


29/08/2013
Il Consiglio dei Ministri di ieri ha stabilito con un nuovo schema di decreto legge che nel 2013 l’imposta municipale unica su prime case, terreni agricoli e fabbricati rurali non verrà pagata.
Nel 2014, al posto dell’Imu entrerà in scena la Service Tax.


Gli immobili che non pagano l’Imu
Oltre alle prime case, sono esclusi dall’imposta municipale propria i fabbricati destinati dall’impresa costruttrice alla vendita se non locati o venduti entro tre anni dalla ultimazione dei lavori.
Sono esclusi dal pagamento dell’imposta anche gli alloggi degli Istituti autonomi case popolari e quelli delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibiti ad abitazione principale dei soci assegnatari.
Dal primo gennaio 2014 non pagheranno neanche gli alloggi sociali, cioè realizzati o recuperati da operatori pubblici o privati destinati prevalentemente alla locazione per individui e nuclei familiari svantaggiati.

Immobili di impresa
Ai sensi del nuovo decreto, l'Imu è deducibile ai fini della determinazione del reddito di impresa e degli esercenti arti e professioni nella misura del 50%.
l'Imu è inoltre deducibile per il conteggio dell'Irap, Imposta regionale sulle attività produttive.

Cosa cambia dal 2014
Dal 2014 entrerà in vigore il modello di tassazione federale basato sulla Service Tax che sostituirà la Tares.
L’imposta sarà riscossa dai Comuni e si comporrà di due parti, la prima per la gestione dei rifiuti urbani, la seconda per la copertura dei servizi indivisibili.
La prima componente (Tari) sarà dovuta da chi occupa, a qualunque titolo, locali o aree che possono produrre rifiuti urbani.
Le aliquote saranno commisurate alla superficie.
La seconda componente (Tasi) sarà a carico di chi occupa fabbricati.
Il Comune potrà scegliere come base imponibile o la superficie o la rendita catastale.
L’imposta sarà a carico sia del proprietario, in quanto i beni e servizi pubblici locali concorrono a determinare il valore commerciale dell’immobile, che dell’occupante, perché fruisce dei beni e servizi locali.
 

AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA




30/08/2013 - In arrivo nuove misure per l'accesso all'acquisto e all'affitto della casa.
E' il contenuto di un nuovo Piano casa a sostegno dei più svantaggiati,deciso dal Consiglio dei Ministri, che ha previsto lo stanziamento di nuovi fondi da parte della Cassa Depositi e Prestiti.

Acquisto prima casa
Secondo la bozza del decreto legge, la Cassa Depositi e Prestiti può fare da garante nei mutui contratti per l’acquisto della prima casa.
A tal fine le banche possono contrarre finanziamenti secondo contratti tipo, definiti con una apposita convenzione tra la Cassa depositi e prestiti e l’Associazione Bancaria Italiana.
A questa misura saranno destinati circa 2 miliardi di euro.

Le altre risorse messe in campo da CdP
Saranno inoltre convogliati 200 milioni di euro a fondi di sostegno che, attraverso il rifinanziamento di fondi già esistenti e la creazione di un nuovo fondo presso il Ministero delle Infrastrutture, renderanno più sostenibili gli oneri del mutuo e della locazione della abitazione.

Altri 40 milioni andranno al Fondo per la sospensione per 18 mesi delle rate di mutuo. Il titolare di un mutuo sulla prima casa non superiore a 250 mila euro e con indicatore ISEE non superiore a 30 mila euro, in caso di perdita del lavoro o dell’insorgere di condizioni gravi di non autosufficienza o handicap, può chiedere alla banca la sospensione del pagamento delle rate per un periodo massimo di 18 mesi.
Il Fondo rimborserà alle banche gli interessi delle rate per le quali ha effetto la sospensione del pagamento.
Per consentire anche ai lavoratori atipici e giovani l'accesso al credito per l’acquisto della prima casa, saranno destinati 60 milioni di euro al Fondo di garanzia istituito dal DL 112/2008.
Altri 60 milioni andranno al Fondo nazionale di sostegno per l'accesso alle case in locazione, che interviene in aiuto dei soggetti che, pur in possesso dei requisiti per l'accesso al sistema dell'edilizia residenziale pubblica, devono rivolgersi al libero mercato.
Per concludere, altri 40 milioni finanzieranno il fondo per la copertura della morosità incolpevole, nato dalla constatazione dell’aumento dei provvedimenti di sfratto a carico di famiglie che non pagano l’affitto a causa di difficoltà temporanee.
 

DEMOLIZIONE FABBRICATI E RICOSTRUZIONE CON SCIA

Le ristrutturazioni con demolizione e ricostruzione non dovranno più rispettare il vincolo della sagoma dell’edificio preesistente. È una delle proposte contenute nel pacchetto per le semplificazioni.

Ristrutturazioni
Le ristrutturazioni con demolizione e ricostruzione potrebbero non dover più rispettare il vincolo della sagoma, ma solo quello della volumetria. Ciò significa che le ristrutturazioni degli edifici con un cambio di sagoma non sarebbero più considerate “pesanti”. Di conseguenza diventerebbe sufficiente la Scia e non ci sarebbe più bisogno del permesso di costruire.

Permesso di costruire
In caso di interventi sui beni vincolati, la normativa attuale prevede che se uno degli atti di assenso dell’autorità preposta alla tutela del vincolo non è favorevole, dopo 30 giorni dalla proposta di provvedimento scatta il silenzio-rifiuto.

Il Pacchetto Semplificazioni propone invece che, dopo il rilascio dell’atto di assenso da parte dell’autorità preposta alla tutela del vincolo, il Comune concluda il procedimento per il rilascio del permesso di costruire con un provvedimento espresso e motivato. Nel caso in cui l’atto di assenso venga negato, scaduto il termine per il rilascio del permesso di costruire, questo si intende respinto. Come si legge nella relazione illustrativa, il cittadino risulta maggiormente tutelato da questa soluzione perché può subito impugnare il silenzio rifiuto.

Per quanto riguarda gli immobili vincolati, il testo del Pacchetto Semplificazioni specifica che, in caso di inerzia da parte della Soprintendenza, il Comune può pronunciarsi a prescindere dal parere.

Proroga dei titoli abilitativi
Per agevolare la prosecuzione delle attività edilizie, la bozza propone la proroga di due anni per Permesso di costruire, Dia e Scia. Se la misura dovesse passare, i lavori non dovranno più iniziare entro un anno dal rilascio del titolo abilitativo e concludersi entro tre anni dall’avvio dei lavori, ma avranno a disposizione un tempo maggiore. In questa direzione si stanno muovendo già alcune Regioni, come le Marche (leggi tutto).

Scia e Sportello unico per l’edilizia
Secondo la normativa attuale, lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE), deve acquisire direttamente o tramite conferenza di servizi gli atti di assenso necessari per il rilascio del permesso di costruire. Il Pacchetto Semplificazioni prevede che l’interessato, anche prima di presentare la Scia o la comunicazione di inizio lavori, possa richiedere al SUE di acquisire gli atti di assenso necessari per l’intervento edilizio. In questo caso i termini sono dimezzati perché se entro 30 giorni gli atti di assenso non vengono rilasciati il SUE indice la conferenza di servizi.

Attività di edilizia libera
Il testo della bozza propone di eliminare l’obbligo di allegare alla comunicazione di inizio lavori la relazione asseverata dal tecnico abilitato che dichiara di non avere rapporti di dipendenza né con l’impresa né con il committente.
 

APE

Con la pubblicazione in Gazzetta del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 recante
 

OBBLIGO REDAZIONE ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Con l'entrata in vigore, in data 6 giugno, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 relativo al recepimento della Durettiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia, sono state apportate numerose modifiche all’articolato del Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192 ed, in particolare, è stato integralmente sostituito l’articolo 6 dello stesso, rubricato adesso “Attestato di prestazione energetica, rilascio e affissione”.

Nel dettaglio l'articolo 6 prevede quanto segue:

l' ”attestato di certificazione energetica” degli edifici viene denominato:
 

DECRETO LEGGE 04/06/ 2013 N. 63

La detrazione fiscale per la riqualificazione energetica sale dal 55% al 65% e varrà fino alla fine del 2013 per i privati, e fino a giugno 2014 per i condomini.
Questi ultimi però accederanno all'agevolazione soltanto se gli interventi riguardano 'almeno il 25% della superficie dell’involucro'.

Il bonus per le ristrutturazioni mantiene invece l’aliquota del 50%, è prorogato fino alla fine del 2013 ed è esteso ai mobili e agli interventi antisismici nelle aree a rischio.

Lo ha deciso il Consiglio dei Ministri di questa mattina, dando il via libera al Decreto-legge per le misure energetiche nell’edilizia.

La nuova detrazione del 65% si concentrerà sugli interventi strutturali sull’involucro edilizio, maggiormente idonei a ridurre stabilmente il fabbisogno di energia.

Per le spese documentate sostenute a partire dal 1° luglio 2013 fino al 31 dicembre 2013 o fino al 31 dicembre 2014 (per le ristrutturazioni importanti dell’intero edificio), spetterà la detrazione dell’imposta lorda per una quota pari al 65% degli importi rimasti a carico del contribuente, ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Dalla detrazione del 65% sono escluse le spese per gli interventi di sostituzione di impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza ed impianti geotermici a bassa entalpia e le spese per la sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. Questi interventi sono agevolati dal Conto Termico.
Secondo il Governo l’effetto concentrato nel tempo della proroga e l’aumento della percentuale della detrazione possono dare un forte impulso all’economia di settore e in particolare al comparto dell’edilizia specializzata, caratterizzato da una forte base occupazionale, concorrendo in questo momento di crisi al rilancio della crescita e dell’occupazione e allo sviluppo di un comparto strategico per la crescita sostenibile.

La detrazione del 50% si applicherà anche ai lavori di miglioramento sismico nelle aree a rischio,

Ai contribuenti che fruiscono della detrazione del 50% è inoltre riconosciuta una detrazione dall’imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, nella misura del 50%, delle ulteriori spese documentate per l’acquisto di mobili finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione. La detrazione delle spese per i mobili sarà ripartita in in dieci quote annuali di pari importo e andrà calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro.

L’estensione della detrazione anche agli arredi si tratterebbe di una misura simile a quella già sperimentata qualche anno fa, che consentiva di detrarre parte delle spese (il 20%) sostenute per l’acquisto di arredi nell’ambito di una ristrutturazione.

Ricordiamo che il Decreto-legge che dispone la proroga delle detrazioni contiene anche le norme di recepimento della Direttiva europea 2010/31/UE in materia di prestazione energetica nell’edilizia, la cosiddetta Direttiva ‘Edifici a Energia Quasi Zero.

Infine, il Decreto legge interviene sulla questione dell’abilitazione professionale necessaria per svolgere attività di installazione e manutenzione di impianti da fonti rinnovabili, dando la possibilità di qualificarsi facendo valere l’esperienza lavorativa già svolta.
 

DIRETTIVA 2010/31/UE

Nella Gazzetta Ufficiale n. 130 del 05/06/2013 è stato pubblicato il D.L. 04/06/2013, n. 63, di recepimento della Direttiva 2010/31/UE sulla prestazione energetica in edilizia (cosiddetta “Direttiva EPBD recast”) e che mira a dare un’adeguata risposta alla necessaria ed urgente esigenza di favorire la riqualificazione e l’efficienza energetica del patrimonio immobiliare italiano in conformità al diritto dell’Unione Europea e nell’approssimarsi della scadenza degli attuali benefici.

er porre rimedio ad una procedura d’infrazione, la n. 2006/2378, aperta da parte della Commissione per via del non completo e conforme recepimento della direttiva 2002/91/CE, che la direttiva 2010/31/UE rifonde e contestualmente abroga, il decreto-legge introduce importanti novità in materia di attestato di certificazione energetica e di informazione al pubblico al momento di trasferimenti e locazioni. Il decreto si articola nei seguenti punti di base:

viene recepita la Direttiva 2010/31 in materia di prestazione energetica nell’ediliziae viene altresì completato il recepimento della Direttiva 2002/91/CE che la Direttiva 2010/31/UE rifonde e contestualmente abroga. Il tutto si sostanzia numerose modifiche al D. Leg.vo 192/2005;
viene adottata a livello nazionale una metodologia di calcolo della prestazione energetica degli edifici che tenga conto, tra l’altro, delle caratteristiche termiche dell'edificio, nonché degli impianti di climatizzazione e di produzione di acqua calda;
vengono fissati i requisiti minimi di prestazione energetica in modo da conseguire livelli ottimali in funzione dei costi. I requisiti minimi di prestazione energetica, da applicarsi agli edifici nuovi e a quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, sono riveduti ogni 5 anni;
nasce la definizione di «edifici a energia quasi zero» e viene redatta una strategia per il loro incremento tramite l'attuazione di un Piano nazionale che comprenda l’indicazione del modo in cui si applica tale definizione, gli obiettivi intermedi di miglioramento della prestazione energetica degli edifici di nuova costruzione entro il 2015, informazioni sulle politiche e sulle misure finanziarie o di altro tipo adottate per promuovere il miglioramento della prestazione energetica degli edifici;
entro il 31/12/2020 tutti gli edifici di nuova costruzione dovranno essere progettati e realizzati come edifici a energia quasi zero. Gli edifici di nuova costruzione occupati dalle Amministrazioni pubbliche e di proprietà di queste ultime dovranno rispettare gli stessi criteri entro il 31/12/2018;
viene infine previsto unnuovo sistema di certificazione della prestazione energetica degli edifici (in sostanza il vecchio “Attestato di certificazione energetica” viene sostituito dal nuovo “Attestato di prestazione energetica”), che comprenda informazioni sul consumo energetico, nonché raccomandazioni per il miglioramento in funzione dei costi. La redazione dell’attestato sarà obbligatoria in caso di costruzione, vendita ed anche in caso di locazione di un edificio o di un'unità immobiliare, nonché per gli edifici occupati dalla Pubblica Amministrazione.
 

CORTE DI CASSAZIONE CON LA SENTENZA N. 12517 DEL 22/05/2013.

La villetta con piscina rientra nella categoria dei «beni di lusso» e, come tale, è esclusa dalle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa previste dall’art. 1, parte I, della tariffa allegata al D.P.R. 26/04/1986, n. 131 «T.U. imposta di registro». Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la Sentenza n. 12517 del 22/05/2013.

La Cassazione ha respinto il ricorso del nuovo proprietario di una villetta con piscina, con superficie superiore ai 200 mq, contro la revoca delle agevolazioni fiscali ordinata dall’Agenzia delle Entrate. L’immobile in oggetto aveva una superficie complessiva pari a 262,38 mq (oltre le parti pertinenziali), una piscina scoperta di 80 mq e un terreno a corredo del fabbricato di 4.033 mq.
I giudici per stabilire se la casa fosse di «lusso» hanno fatto riferimento ai requisiti fissati dal D. Min. LL.PP. 02/08/1969: l’art. 5 del decreto considera immobili di lusso «le case composte di uno o più piani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a 200 mq (esclusi i balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto) e aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta. Nel calcolo della superficie utile deve computarsi ogni volume a eccezione di quelli specificamente esclusi, ancorché privi del requisito dell’abitabilità o della regolarità edilizia».

In virtù della disposizione ministeriale l’esistenza della piscina per la Corte è «incompatibile con le caratteristiche abitative asseritamente non di lusso di un'abitazione monofamiliare» e ciò anche se la villetta era stata costruita sulla base di una licenza che non la classificava come abitazione di lusso e solo dopo la costruzione era stata ampliata con una licenza successiva.
 

CIRCOLARE 23/05/2013, N. 2/DF IL MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE

Con la Circolare 23/05/2013, n. 2/DF il Ministero dell'Economia e delle Finanze fornisce chiarimenti in risposta ai numerosi quesiti ricevuti in ordine al pagamento della prima rata dell’imposta municipale propria (IMU), di cui all’art. 13 del D.L. 06/12/2011, n. 201.

Alla luce di ciò sono stati forniti i seguenti chiarimenti.

Versamento prima rata sulla base delle aliquote 2012, prima della conversione del D.L. 35/2013
Viene chiarito che i contribuenti possono effettuare il pagamento della rata di giugno, prima della conversione del D.L. 35/2013, sulla base delle deliberazioni di approvazione delle aliquote e della detrazione nonché dei regolamenti pubblicati alla data del 16/05/2013, e che per tale circostanza trova applicazione la disposizione di cui all’art. 10, comma 3, della L. 212/2000 in base alla quale «le sanzioni non sono comunque irrogate quando la violazione dipende da obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull’ambito di applicazione della norma tributaria».

Mutamento dei requisiti soggettivi e oggettivi dell'IMU
Nel caso in cui nel 2013 l’immobile viene destinato ad abitazione principale diversamente dall’anno precedente, il versamento della prima rata dell’IMU è sospeso. Viceversa, nel caso in cui l’immobile, nel 2013, non è più adibito ad abitazione principale, lo stesso sarà soggetto ad imposizione e, conseguentemente, la prima rata dell’IMU dovrà essere calcolata applicando l’aliquota prevista per tale fattispecie per l’anno 2012.

Analogamente, nel caso in cui il contribuente possiede un’area fabbricabile che, nel 2013, diventa terreno agricolo, il versamento della prima rata dell’IMU è sospeso. Viceversa, nel caso in cui il terreno agricolo, nel 2013, diventa area edificabile, lo stesso sarà soggetto ad imposizione e, conseguentemente, la prima rata dell’IMU dovrà essere calcolata applicando l’aliquota prevista per tale fattispecie per l’anno 2012.

Nel caso di immobile acquistato nel corso dell’anno precedente, per cui il possesso non si è protratto per 12 mesi si possono verificare, ad esempio, i seguenti casi.

Nel caso di immobile non destinato ad abitazione principale acquistato il 01/10/2012, il soggetto passivo, entro il 17/06/2013, dovrà calcolare l’IMU dovuta per l’anno 2013 sulla base dell’aliquota dei 12 mesi dell’anno precedente, indipendentemente dalla circostanza che nell’anno 2012 abbia avuto il possesso dell’immobile per soli 3 mesi.

Nel caso in cui il contribuente, al momento del pagamento della prima rata non ha avuto il possesso dell’immobile per 6 mensilità, avendolo venduto il 28/03/2013 (avendolo dunque posseduto nell’anno 2013 per soli 3 mesi), entro il 17/06/2013 dovrà versare l’IMU dovuta per l’anno 2013, commisurandola ai tre dodicesimi dell’importo calcolato sulla base dell’aliquota dei 12 mesi dell’anno precedente.

Immobili classificati nel gruppo catastale D
Per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, la prima rata deve essere calcolata tenendo conto del moltiplicatore elevato a 65, ad eccezione di quelli classificati nella categoria catastale D/5.
I contribuenti applicano in ogni caso l’aliquota vigente nei 12 mesi dell’anno precedente, anche nel caso in cui l'aliquota risulti inferiore a quella standard stabilita dall'art. 1, comma 380, lett. f), della L. 228/2012.

Immobili assimilati alle abitazioni principali
Alla domanda se la sospensione del pagamento della prima rata dell’IMU sull’abitazione principale e relative pertinenze riguardi anche i casi in cui i comuni abbiano «assimilato all’abitazione principale i fabbricati degli anziani ricoverati nelle case di riposo e dei residenti all’estero», la Circolare chiarisce che sia nel caso in cui detta assimilazione venga disposta per l’anno 2013, sia in quello in cui la stessa è stata effettuata nel 2012 e non è stata modificata nel 2013, l’assimilazione in questione determina l’applicazione delle agevolazioni previste per l’abitazione principale e relative pertinenze, compresa, quindi, la sospensione del pagamento della prima rata dell’IMU.
 

D.L. 21/05/2013 N. 54

Sulla G.U. n. 117 del 21/05/2013 è stato pubblicato il D.L. 21/05/2013 n. 54, recante: «Interventi urgenti in tema di sospensione dell’imposta municipale propria, omissis. ….........».

In particolare, con il comma 1 dell'articolo 1 del decreto-legge per l’anno 2013 il versamento della prima rata dell’IMU è sospeso per le seguenti categorie di immobili:

abitazione principale e relative pertinenze, esclusi i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, nonché alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP;
terreni agricoli e fabbricati rurali.

Con l'articolo 2 viene previsto che la riforma della disciplina dovrà avvenire nel rispetto degli obiettivi primari programmatici indicati nel DEF 2013 ed in coerenza con gli impegni assunti dall’Italia in ambito europeo e che, ove non si provveda alla riforma entro il 31 agosto 2013, si continuerà ad applicare la disciplina vigente, differendo il termine per il versamento della prima rata dell’IMU al 16 settembre 2013.
 

IMU 1° CASA 2013

A beneficiare dello slittamento della rata Imu di giugno saranno le prime case, gli immobili destinati ad abitazione principale appartenenti ai programmi di edilizia popolare, i terreni agricoli e i fabbricati rurali.

Quella approvata oggi è una misura di emergenza dopo la quale bisognerà rivedere tutto il meccanismo della fiscalità della casa e degli immobili di impresa.
La riforma dovrebbe arrivare entro agosto e per quanto concerne i capannoni dovrebbe prevedere la deducibilità dell’Imu dall’Ires e dall’Irpef.

Le misure approvate saranno invece coperte grazie ad anticipazioni di tesoreria dei Comuni il cui costo sarà a carico dello Stato, che userà le risorse recuperate grazie al mancato aumento di stipendio dei ministri.

Per la revisione della tassazione degli immobili si potrebbe ripartire dalla riforma del Catasto, avviata con l’Esecutivo Monti, ma poi arenata a causa della crisi di Governo, che prevedeva un sistema impositivo basato sui metri quadri e la localizzazione degli edifici anziché sui vani.

 

CERTIFICAZIONE ENERGETICA: IN GAZZETTA IL NUOVO DECRETO CON LO STOP ALLE AUTODICHIARAZIONI IN CLASSE

Sulla Gazzetta ufficiale n. 290 di ieri 13 dicembre 2012 è stato pubblicato il Decreto del Ministero dello Sviluppo economico 22 novembre 2012 relativo alla “Modifica del decreto 26 giugno 2009, recante: Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici..
Il decreto resosi necessario a seguito della procedura di infrazione aperta dalla Commissione Europea nei confronti dell'Italia per incompleta e non conforme attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia ed in particolare sulla possibilità, introdotta nel Decreto ministeriale 26 giugno 2009 recante Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, per i proprietari di determinati immobili di optare per una autocertificazione sulla classe energetica più bassa (autocertificazione di classe G) in violazione dell'articolo 7, paragrafi 1 e 2 della Direttiva 2002/91/CE.

L'autodichiarazione , che poteva essere utilizzata dai proprietari di immobili di cattiva qualità energetica al momento della compravendita sarà, quindi, abrogata, come richiesto dalla Commissione Europea e potrà essere sostituita con una delle procedure semplificate già definite dal Dm 26 giugno 2009, paragrafo 5.2, punto 2 (software gratuito Docet predisposto da Enea e Cnr e punto 3 (schema allegato al Dm), che prevedono una diagnosi energetica semplificata svolta da un tecnico, come disposto dalla direttiva europea e richiamato nel parere motivato della Commissione.

Nell'articolo 2, dello schema di decreto, che sostituisce il paragrafo 2 dell'Allegato A del Dm 26 giugno 2009 sono elencati tutti gli edifici esenti dall'obbligo di certificazione energetica, perché tecnicamente impossibile o non significativa:

box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ruderi, scheletri strutturali.
 

DETRAZIONE 55%: UNA NUOVA GUIDA SULLE AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL RISPARMIO ENERGETICO

L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Guida alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico aggiornata al mese di agosto.
Si ricorda che il D.L. 22 giugno 2012, n. 83 convertito dalla L.7 agosto 2012, n, 134, con l'articolo 11 ha prorogato al 30 giugno 2013 la detrazione fiscale del 55% relativa agli interventi di miglioramento energetico.
Dall'1 luglio 2013 l'agevolazione sarà invece sostituita con la detrazione fiscale del 36% prevista per le spese di ristrutturazione edilizia che, dal 2012, non ha più scadenza.

L'agevolazione riconosce una detrazione d'imposta nella misura del 55% delle spese sostenute, da ripartire in rate annuali di pari importo, entro un limite massimo di detrazione, diverso in relazione a ciascuno degli interventi previsti.
Si tratta di riduzioni dall'Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) e dall'Ires (Imposta sul reddito delle società) concesse per interventi che aumentino il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti e che riguardano, in particolare, le spese sostenute per:

la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento;
il miglioramento termico dell'edificio (finestre, comprensive di infissi, coibentazioni, pavimenti);
l'installazione di pannelli solari;
la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.


I limiti d'importo sui quali calcolare la detrazione sono i seguenti .
Tipo di intervento
riqualificazione energetica di edifici esistenti detrazione massima 100.000euro 55% di 181.818,18 euro)
involucro edifici (pareti, finestre, compresi gli infissi, su edifici esistenti) 60.000 euro (55% di 109.090,90 euro)
installazione di pannelli solari 60.000 euro (55% di 109.090,90 euro)
sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale 30.000 euro (55% di 54.545,45 euro)

Nella nuova guida dell'Agenzia delle Entrate sono trattati i seguenti argomenti:

l'agevolazione per la riqualificazione energetica
gli interventi interessati all'agevolazione
la tipologia di spesa e relativa detrazione
gli adempimenti necessari per ottenere la detrazione


La guida contiene, inoltre in allegato la seguente documentazione:

1. Attestato di qualificazione energetica (e note per la compilazione)
2. Schema di procedura semplificata per la determinazione dell'indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale dell'edificio
3. Tabelle aggiornate dei valori limite dell'indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale
4. Tabella dei valori limite della trasmittanza termica
5. Scheda informativa per interventi
6. Scheda informativa per interventi di installazione di pannelli solari e di sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari
7. Schema di procedura semplificata per la determinazione dell'indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale dell'edificio
8. Prestazioni delle pompe di calore
9. Interventi di riqualificazione energetica Modello di
 

CERTIFICAZIONE ENERGETICA: STOP ALL’AUTODICHIARAZIONE IN CLASSE G

Non sarà più consentito ai proprietari di edifici energivori autocertificare la classe energetica G. La novità è contenuta in una bozza di decreto ministeriale che sarà emanato nelle prossime settimane.

Il decreto si è reso necessario per rimediare alla procedura di infrazione a carico dell’Italia aperta dalla Commissione Europea per incompleta attuazione della Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia.

La UE ha contestato, la possibilità - prevista dalle Linee guida per la certificazione energetica degli edifici (DM 26 giugno 2009) - per i proprietari di immobili con scarse prestazioni energetiche, di autodichiarare la classe più bassa (la G) al momento del trasferimento inmmobiliare. Secondo la Commissione Europea, questa opzione vìola l’art. 7, paragrafi 1 e 2, della Direttiva 2002/91/CE (leggi tutto).

Le Linee guida, ad oggi, consentono al proprietario dell’edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell’immobile, di scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso un’autodichiarazione in cui afferma che l’edificio è di classe energetica G e che i costi per la sua gestione energetica sono molto alti.

Con le modifiche alle Linee guida, apportate dalla bozza di Decreto, l’autodichiarazione potrà essere sostituita con una delle procedure di certificazione semplificate già definite dalle stesse Linee guida, e cioè il software gratuito Docet predisposto da Enea e Cnr (Allegato A, paragrafo 5.2, punto 2) e la procedura semplificata di cui all’Allegato A, paragrafo 5.2, punto 3.

A seguito della cancellazione della possibilità di autodichiarare la classe G, la bozza di decreto dettaglia maggiormente la casistica degli edifici esentati dall’obbligo di certificazione energetica, escludendo quelli per i quali è tecnicamente impossibile o non significativo effettuarla (box, cantine, autorimesse, depositi, ecc.), i ruderi e gli scheletri strutturali.
 

CALCOLO IMU

Per conoscere l’ammontare dell’imposta che si dovrà pagare a breve, è necessario in primo luogo recuperare l’importo della rendita catastale dagli atti di compravendita o sul sito web dell’Agenzia del Territorio. La rendita va rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente, stabilito dalla Manovra Salva Italia in base alla tipologia dell’immobile (per le abitazioni è 160). Al risultato deve essere applicata l’aliquota e dal risultato si sottraggono infine le eventuali detrazioni (200 euro per la prima casa e 50 euro per ogni figlio convivente fino a 26 anni).

La prima casa e le sue pertinenze godono di un’aliquota agevolata allo 0,4%. Per pertinenze si intendono quelle in categoria catastale C/2 (magazzini, soffitte, cantine, locali di sgombero),
C/6 (box auto e garage), C/7 (tettoie e posti auto). Ogni abitazione può avere al massimo tre pertinenze appartenenti a categorie catastali diverse. Se, ad esempio, una casa ha due garage, solo uno pagherà l’aliquota allo 0,4%, mentre l’altro dovrà corrispondere l’imposta piena.

Allo stesso modo, se due coniugi fissano la propria residenza in due abitazioni diverse, di proprietà del nucleo familiare, solo una pagherà l’aliquota agevolata.

Scadenze e modalità di pagamento
Per il 2012, l’Imu sulla prima casa può essere versata in tre rate. La prima e la seconda ammontano ad un terzo del totale e sono calcolate applicando l'aliquota di base e le detrazione previste. Devono essere corrisposte entro il 18 giugno e il 17 settembre. La terza rata va versata entro il 17 dicembre a saldo del totale. Il contribuente può in alternativa optare per il versamento in due rate.

Per tutti gli altri immobili, la prima rata si paga entro il 18 giugno in misura pari al 50 per cento dell'importo ottenuto applicando le aliquote di base e le detrazioni eventualmente previste.

Il versamento deve essere effettuato con modello F24. Dal primo dicembre 2012 è ammesso anche l’apposito bollettino postale.

Come si stanno muovendo i Comuni
Sul conguaglio, da versare a dicembre, peseranno le decisioni dei Comuni, che entro il 30 giugno approvano il bilancio preventivo sulla base del quale, fino al 30 settembre, sono determinate le aliquote.
 

FABBRICATI FANTASMA

Dal 03/05/2012 al 02/07/2012 sono pubblicati all’Albo pretorio dei Comuni presenti negli elenchi gli atti relativi all’attribuzione della rendita presunta a tutti gli immobili cosiddetti fantasma, consultabili anche presso gli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio.
Sul sito internet dell’Agenzia è inoltre consultabile possibile consultare l’elenco delle particelle di catasto terreni e le corrispondenti unità immobiliari del catasto edilizio urbano oggetto di attribuzione di rendita presunta.

I soggetti interessati possono chiedere, con istanza in carta semplice, il riesame dell’avviso di accertamento, in sede di autotutela, nei seguenti casi:

errata intestazione della particella di catasto terreni su cui è stato edificato il fabbricato non dichiarato;
non accatastabilità dello stesso fabbricato;
avvenuta presentazione, precedentemente alla data di registrazione in atti della rendita presunta, della dichiarazione Docfa per l’accatastamento del fabbricato stesso.

La presentazione della richiesta di riesame non sospende il termine per la proposizione del ricorso.
Il termine per la proposizione del ricorso avverso gli atti di attribuzione della rendita presunta, dinnanzi alla Commissione Tributaria provinciale competente, decorre trascorsi 60 giorni dalla data del 03/05/2012, ossia dal 02/07/2012.

La rendita presunta è attribuita in via transitoria, nelle more dell’iscrizione in catasto del fabbricato non dichiarato, attraverso la predisposizione della dichiarazione di aggiornamento con procedura Docfa.
Al riguardo, i titolari di diritti reali sugli immobili pubblicati, ai quali è stata attribuita la rendita presunta, sulla base di quanto disposto dall’art. 11, comma 7, del D.L. 02/03/2012, n. 16, sono tenuti comunque a presentare le relative dichiarazioni di aggiornamento catastale entro il 31/08/2012, al fine di evitare le ulteriori sanzioni amministrative, quadruplicate, previste nel caso di mancata presentazione entro tale termine (Art. 2, comma 12, del D. Leg.vo 14/03/2011, n. 23).
 

VERSAMENTO IMU

L'Agenzia delle Entrate con due Provvedimenti del Direttore dell’Agenzia stessa datati 12 aprile 2012 ed una Risoluzione è intrevenuta sulla modalità di versamento dell’MU.
Con il primo provvedimento recante modalità di versamento dell'imposta municipale propria di cui all'art. 13 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214 vengono fissate le modalità di versamento che potrà avvenire esclusivamente attraverso il modello F24 con la precisazione che i titolari di partita Iva dovranno effettuare i pagamenti soltanto on line mentre tutti gli altri contribuenti potranno presentare il modello di pagamento unificato a Poste spa, banche o agenti della riscossione.

Con il secondo Provvedimento recante Approvazione delle modifiche ai modelli di versamento F24 e F24 Accise, per l'esecuzione dei versamenti unitari di cui all'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e successive modificazioni il direttore dell’Agenzia ha definito le necessarie modifiche dizionali da apportare ai modelli F24 ed F24 accise.
Va comunque precisato che, in un'ottica di economicità e in considerazione della necessità di smaltire le scorte dei vecchi modelli di pagamento, con lo stesso provvedimento, i contribuenti sono autorizzati a utilizzare i preesistenti F24 fino al 31 maggio 2013, riportando il versamento dell'Imu nella sezione Ici ed altri tributi locali del modello antenato, naturalmente indicando i neonati codici tributo che sono rilevabili nella risoluzione n. 35/E, anch'essa datata 12 aprile.
I Codici tributo sono i seguenti dieci e si agganciano alle diverse tipologie catastali sottoposte alla nuova tassazione:

3912 abitazione principale e relative pertinenze (destinatario il Comune)
3913 fabbricati rurali ad uso strumentale (destinatario il Comune)
3914 terreni (destinatario il Comune)
3915 terreni (destinatario lo Stato)
3916 aree fabbricabili (destinatario il Comune)
3917 aree fabbricabili (destinatario lo Stato)
3918 altri fabbricati (destinatario il Comune)
3919 altri fabbricati (destinatario lo Stato)
3923 interessi da accertamento (destinatario il Comune)
3924 sanzioni da accertamento (destinatario il Comune)

 

CONCILIAZIONE CONDOMINIO

Il 21 marzo 2012, entrerà in vigore la mediaconciliazione obbligatoria anche in materia di condominio negli edifici.

Infatti ai sensi del primo comma dell’art. 5 d.lgs n. 28 del 2010

“ Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa ad una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, da responsabilita' medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicita', contratti assicurativi, bancari e finanziari, e' tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero il procedimento di conciliazione previsto dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell'articolo 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, per le materie ivi regolate. L'esperimento del procedimento di mediazione e' condizione di procedibilita' della domanda giudiziale. L'improcedibilita' deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza. Il giudice ove rilevi che la mediazione e' gia' iniziata, ma non si e' conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6. Allo stesso modo provvede quando la mediazione non e' stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione. Il presente comma non si applica alle azioni previste dagli articoli 37, 140 e 140-bis del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, e successive modificazioni”.

Il procedimento finalizzato a cercare di evitare una controversia tra due parti che litigano su una specifica materia.
Per i condomini si applicherà in quasi tutta la totalità dei casi ad eccezione di :

a) il procedimento tendente ad ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento compresa l’opposizione fino al momento della pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione (art. 5 d.lgs n 28/10);

b) i procedimenti di nomina e revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, trattandosi di procedimenti in camera di consiglio (art. 5 d.lgs n 28/10).
 

IMU - IVA - RISTRUTTURAZIONI-DECRETO MONTI

IMPOSTE SULLA CASA

L’Imu, imposta municipale unica, introdotta col federalismo fiscale, sostituirà l’Ici. Dal primo gennaio 2012 il tributo dovrà essere pagato anche sulla prima casa con un’aliquota dello 0,4%,con una detrazione di 200 euro.
I Comuni hanno facoltà di prevedere aggiustamenti in aumento o diminuzione fino allo 0,2%.
L'aliquota sulle seconde case e sugli edifici a destinazione diversa da quella residenziale, è stata fissata invece allo 0,76%, ma i Comuni hanno un margine di manovra dello 0,3%.

E’ prevista la rivalutazione dei valori catastali, pertanto la base imponibile per calcolare il tributo aumenta circa del 60%.
I moltiplicatori salgono a 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10, a 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5. I coefficienti sono fissati a 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10, 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, e 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1. Per i terreni agricoli, il valore si ottiene rivalutando del 25% il reddito dominicale e moltiplicandolo per 120.

DETRAZIONI FISCALI DEL 36% E DEL 55%
La detrazione per le ristrutturazioni edilizie diventa permanante,
Le nuove norme, infatti, modificano direttamente il Testo Unico delle Imposte sui Redditi - Tuir (Dpr 917/1986).

La detrazione del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici viene invece prorogata fino al 31 dicembre 2012 alle attuali condizioni. Dal 1° gennaio 2013 la percentuale scenderà al 36% e l’agevolazione sarà disciplinata dal nuovo articolo 16-bis aggiunto dalla Manovra al Tuir, assimilandola quindi a quella per le ristrutturazioni.


IVA
Dal primo ottobre 2012 fino al 31 dicembre 2013 le aliquote Iva del 10 e del 21% sono incrementate di 2 punti. Dal primo gennaio 2014 le aliquote sono ulteriormente incrementate di 0,5 punti.
 

DECRETO MONTI EDILIZIA

E’ stata pubblicata sulla Gazzetta ufficiale il Decreto Monti, ecco le novità per l'edilizia:
Il D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, con gli articoli 4 e 45, prevede disposizioni in materia di edilizia ed in particolare:


Accordi di programma Piano Casa (art. 45, comma 3)
La norma semplifica le procedure inerenti l'approvazione degli accordi di programma per la realizzazione degli interventi previsti dal piano nazionale di edilizia abitativa..

Detrazione fiscale efficienza energetica 55% (art. 4, comma 4)
il comma 4, dell'articolo 4 del D.L. , prevede la proroga per l'anno 2012 delle disposizioni di cui all'articolo 1, commi da 344 a 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria 2007), relative ad agevolazioni tributarie per la riqualificazione energetica degli edifici, con un richiamo alle disposizioni di cui all'articolo 1, comma 48, della legge 13 dicembre 2010, n. 220. Le detrazioni in oggetto, spettanti nella misura del 55% della spesa, ripartite in 10 quote annuali. Con lo stesso comma viene disposto che dall'1 gennaio 2013 le agevolazioni fiscali per gli interventi di riqualificazione energetica vengano assimilate a quelle per le ristrutturazioni.

Interventi ristrutturazione edilizia 36% (art. 4, comma 4)
Il D.L. prevede una modifica del TUIR per una detrazione di una quota pari al 36% delle spese di recupero del patrimonio edilizio e per opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici, per un totale delle spese non superiore a 48 mila euro per immobile in 10 quote annuali.
La norma decorre dall'anno 2013 e si applica:
- alle spese sostenute per interventi sulle singole unità immobiliari di proprietà dei contribuenti;
- alle spese sostenute per interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile.
La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari; la spesa massima è prevista in misura pari al 25% del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro.
 

BONUS 36%: L’AGENZIA DELLE ENTRATE RICORDA LA NUOVA PROCEDURA

Dallo scorso mese di maggio chi usufruisce della detrazione Irpef del 36% per interventi di ristrutturazione edilizia, non è più tenuto ad inviare la comunicazione di inizio lavori al Centro operativo dell’Agenzia delle Entrate di Pescara, ma solo a conservare ed esibire a richiesta degli uffici alcuni specifici documenti.
L’obbligo di inviare la comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo dell’Agenzia delle Entrate di Pescara per usufruire della detrazione del 36% è stato abolito dal DL 70/2011.
Con il Provvedimento 149646 pubblicato il 2 novembre scorso l’Agenzia delle Entrate indica quali sono i documenti da conservare:
- le abilitazioni amministrative richieste in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori) o, nel caso in cui non sia richiesto alcun titolo abilitativo, la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà;
- la domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti;
- la ricevuta di pagamento dell’Ici (se dovuta);
- la delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori in caso di interventi su parti comuni di edifici e tabella millesimale di ripartizione delle spese;
- la dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori quando sono effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari residenti;
- la comunicazione preventiva con la data di inizio lavori all’Asl;
- le fatture e le ricevute fiscali che provano le spese sostenute;
- le ricevute dei bonifici di pagamento.
Pertanto, l’obbligo di inviare la comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara è stato abolito dal DL 70/2011. È sufficiente che il contribuente inserisca nella dichiarazione dei redditi tutti i dati relativi all’immobile ristrutturato. Resta invece l’obbligo di inviare la comunicazione preventiva di inizio lavori all’Azienda sanitaria locale, quando obbligatorio.
 

MEDIAZIONE OBBLIGATORIA, DA SUBITO ANCHE PER LE LITI CONDOMINIALI E I SINISTRI STRADALI

Non si dovrà aspettare marzo 2012 per passare necessariamente dall'organismo di mediazione prima di poter iniziare una causa in tribunale.
con il maxiemendamento presentato dal Governo al D.d.l. Stabilità tra le misure tese allo snellimento della giustizia, che non si dovrà attendere marzo 2012 per passare necessariamente da un Organismo di mediazione per le controversie relative ai sinistri stradali e alle liti condominiali, prima di poter iniziare un giudizio presso il Giudice ordinario.
Inoltre per incentivare la mediazione, è stato stabilito dal legislatore , che non essere presenti alla seduta di mediazione può costare molto in termini di accollo di spese processuali nel giudizio in tribunale.
 

RIVALUTAZIONE TERRENI EDIFICABILI E CON DESTINAZIONE AGRICOLA: CIRCOLARE AGENZIA ENTRATE 25/10/2011

Con la Circolare 24/10/2011, n. 47/E l'Agenzia delle Entrate riepiloga la disciplina della rideterminazione del valore dei terreni, prevista inizialmente dagli artt. 5 e 7 della L. 448/2001 e per la quale sono stati ora riaperti i termini con il recente Decreto Sviluppo (D.L. 70/2011).
La rivalutazione consente a coloro che detengono terreni edificabili e con destinazione agricola di rideterminare il loro costo o valore di acquisto, utilizzando il relativo costo rideterminato ai fini del calcolo delle imposte sul reddito. Per poter utilizzare il valore rideterminato, in luogo del costo storico, il contribuente è tenuto al versamento di un’imposta sostitutiva sulla base del valore risultante da un’apposita perizia giurata di stima.
Si ricorda che il Decreto Sviluppo ha stabilito che la rivalutazione agevolata è dunque ora ammissibile per i terreni posseduti alla data del 01/07/2011, in luogo della precedente fissata al 01/01/2010, e sono di conseguenza aggiornati i termini per il versamento della prima delle 3 rate annuali dell’imposta sostitutiva e per la redazione e il giuramento della perizia di stima che vengono fissati al 30/06/2012, rispetto alla precedente scadenza del 31/10/2010.
Abilitati alla redazione della perizia per i terreni sono gli iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari e periti industriali edili.
 

CASS., SEZ. II CIVILE, SENTENZA N. 19095 DEL 19/09/2011

il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un particolare incarico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto de trasferimento, mediante le visure catastali ed ipotecarie, è comunque tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato. Nella specie, risultava dall’interrogatorio libero dell’A. che egli aveva assicurato la promissaria acquirente che l’immobile fosse libero da pesi, basandosi su dichiarazioni rese per iscritto dalla venditrice.

L’agente immobiliare non può, infatti, assicurare che l’immobile che sta vendendo è libero da pegni od ipoteche solo perché così gli è stato detto dal venditore, omettendo la necessaria verifica mediante visure catastali.
 

LEGGE N. 148 DEL 14/09/2011

E' stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 216 del 16/09/2011 la Legge n. 148 del 14/09/2011, , che converte in legge il decreto-legge 138/2011 recante la cosiddetta «Manovra-bis». Ecco alcune prime anticipazioni sui principali contenuti del provvedimento in ambito urbanistico .

Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
La Manovra reca alcune ulteriori modifiche alla disciplina della SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività). In pratica viene operata in proposito la riduzione alla metà dei tempi per le verifiche ex post. Tale innovazione è strettamente correlata alla sostituzione della DIA con la SCIA in edilizia, in quanto se fosse rimasta la possibilità, per le amministrazioni, di verificare entro 60 giorni la presenza di tutti i requisiti, sarebbe stato, di fatto, vanificato il vantaggio di poter iniziare i lavori nello stesso giorno in cui si presenta la SCIA, considerato che la DIA prevede invece un’attesa preventiva minore, ovvero di 30 giorni, al fine di consentire alle amministrazioni competenti di effettuare i relativi controlli.
 

RICONOSCIMENTO EDIFICI RURALI,

Il Consiglio nazionale dei geometri propone istanze semplificate per ovviare alla confusione in tema di riconoscimento della ruralità degli edifici.
con la circolare 8600/2011 di martedì 6 settembre ha espresso qualche dubbio sulla norma del Decreto Sviluppo in base alla quale, fino al 30 settembre, è possibile presentare domanda di variazione catastale per ottenere il riconoscimento della categoria A/6 o D/10 a seconda che l’immobile sia destinato a uso residenziale o strumentale.

Secondo il Cng, la norma riprende quanto affermato dalla Cassazione, che ha riconosciuto l’esenzione dall’Ici per gli edifici accatastati nelle categorie A/6 e D/10.
Il problema consiste che la categoria A/6 è soppressa e inutilizzata da anni e riguarda immobili urbani con caratteristiche rurali.

La circolare spiega come l’evoluzione delle norme catastali abbia equiparato l’accatastamento dei fabbricati rurali a quelli urbani per avere più certezze e precisione nella classificazione.

Nel “mondo rurale”, le costruzioni si distinguono in edifici a uso abitativo o destinati ad attività produttive agricole. I primi devono essere classificati nelle categorie ordinarie. I secondi vanno censiti nella categoria D/10 a patto di possedere caratteristiche tali da non poter consentire usi diversi.
Le altre unità immobiliari, considerate rurali, ma prive di queste caratteristiche, devono essere censite nelle categorie C/2, C/3 ecc.

A parere del Cng, quindi, cantine e laboratori saranno classificate nella categoria D/10. Al contrario, le vecchie stalle, le tettoie e i magazzini confluiranno nel gruppo C.

L’Agenzia del Territorio si è detta inoltre contraria al ripristino della categoria A/6 solo per poter usufruire dell’esenzione fiscale, che potrebbe vanificare il tentativo di riordino.

Secondo il Cng, la mancanza del Dm attuativo previsto dal Dl Sviluppo per dettare le modalità applicative e i documenti necessari alla presentazione delle domande crea un clima di ulteriore confusione, aggravato dalla ristrettezza dei tempi. Le istanze possono infatti essere consegnate fino al 30 settembre, mentre gli uffici competenti dovrebbero effettuare tutte le verifiche entro il 20 novembre.

Per ovviare a questa situazione il Cng propone la presentazione di un Docfa semplificato, con informale istanza di richiesta del cambio di categoria solo per poter usufruire dell’esenzione fiscale. Una soluzione che, a detta dei geometri, consentirebbe di associare l’esenzione al corretto accatastamento degli immobili.
 

MANOVRA BIS

Il Senato ha approvato con voto di fiducia, la Manovra bis del Governo per la stabilizzazione finanziaria e per lo sviluppo.

Il testo licenziato è quello del maxiemendamento interamente sostitutivo del ddl 2887, di conversione del DL 138/2011.

La misura più importante, tra quelle introdotte dal maxiemendamento è l’aumento dal 20 al 21% dell’Iva ordinaria;

La nuova Iva al 21% scatterà contestualmente all’entrata in vigore della legge di conversione della Manovra, cioè il giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Le altre novità
- via libera al contributo di solidarietà del 3%, dal 1° gennaio 2011 al 31 dicembre 2013, a carico di chi percepisce redditi superiori ai 300mila euro;
- anticipato dal 2016 al 2014 l’innalzamento graduale da 60 a 65 anni dell’età pensionabile per le lavoratrici del settore privato;
- attenuato il dispositivo sul carcere per gli evasori fiscali.
 

SCIA E DIA, UNA GUIDA PER CAPIRE LE DIFFERENZE

edilizia semplificata dopo il Decreto Sviluppo, Scia e ruolo della Super-Dia. È la sintesi dei cambiamenti avvenuti nell’attività delle costruzioni, formalizzata in uno studio dal Consiglio nazionale del Notariato.


La situazione attuale
La guida del Consiglio ricorda che il Testo Unico dell’edilizia, Dpr 380/2001, ha subito varie modifiche. A destare i maggiori dibattiti ultimamente sono state la Legge 73/2010, di conversione del DL Incentivi 40/2010, che ha introdotto le manutenzioni straordinarie senza Dia, la Legge 122/2010 di conversione del DL 78/2010, cioè la manovra estiva che ha introdotto la Scia, e il Decreto Sviluppo 70/2011, convertito dalla Legge 106/2011, che ha abbreviato i tempi di attesa della Scia e ha introdotto una sanatoria per le difformità entro il 2%.

Ambito di applicazione della Scia
Il Decreto Sviluppo a chiarire i margini d’azione della nuova procedura. La segnalazione certificata di inizio attività non sostituisce i nulla osta necessari in presenza di vincoli ambientali, paesaggistici e culturali, né nei casi in cui si ricorre alla Dia in sostituzione della Super-Dia.
Sono escluse anche le nuove costruzioni e le ristrutturazioni urbanistiche ed edilizie che implicano modifiche di volume, sagoma e destinazione d’uso.

Si può ricorrere al titolo abilitativo semplificato per restauro e risanamento conservativo, mutamenti di destinazione d’uso funzionali, manutenzioni sulle parti strutturali, frazionamento o accorpamento di più unità abitative, ampliamento dei fabbricati all’interno della sagoma esistente, senza creazione di volumi autonomi, modifiche prospettiche, come l’apertura di finestre, varianti a permessi di costruire che non incidono su volumetrie e parametri urbanistici e realizzazione di parcheggi a piano terra o nel sottosuolo, anche in deroga agli strumenti urbanistici.

Quando la Scia non sostituisce la Dia
Rimangono soggetti alla denuncia di inizio attività gli interventi per i quali è ammesso il ricorso alla Dia alternativa al permesso di costruire (Super-Dia). Si tratta di interventi di ristrutturazione maggiore, che portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, e di interventi di nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica. A questi si aggiungono poi tutti i lavori per i quali le leggi regionali prevedono la semplificazione rispetto al permesso di costruire.

Le differenze
Come avveniva con la Dia, la Super-Dia deve essere presentata allo Sportello Unico 30 giorni prima dell’inizio dei lavori. Con la Scia, il cantiere può partire nello stesso giorno in cui viene consegnata l’istanza, ma il dirigente entro 30 giorni può adottare provvedimenti di divieto di prosecuzione
dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi. Decorso questo termine, all’amministrazione è consentito intervenire solo in presenza del pericolo di un danno per il patrimonio artistico e culturale, per l’ambiente, per la salute, per la sicurezza pubblica o la difesa nazionale.

La Super-Diaha efficacia limitata a tre anni. I lavori non ultimati entro tale termine possono essere completati previa presentazione di una nuova Super-Dia. Per la Scia non è stata dettata nessuna disposizione particolare, il che, secondo il Consiglio del Notariato, potrebbe lasciare presupporre una durata analoga dell’efficacia.

Il ricorso alla Super-Dia è ammesso anche nel caso di immobili vincolati. Ad ogni modo devono essere prima rilasciati i pareri o le autorizzazioni previste dalla normativa vigente. Nel caso della Scia, il Dl Sviluppo ha specificato che questa non sostituisce gli atti di autorizzazione delle amministrazioni preposte alla tutela dell'ambiente e del patrimonio culturale. Si può quindi desumere che il titolo abilitativo semplificato deve essere ammesso anche per immobili vincolati purchè sia allegato il nulla osta.
 

4/E DEL 4 GENNAIO 2011 AGENZIA ENTRATE

Gli ampliamenti di edifici, previsti dal Piano Casa, approvato dal DL n. 112/2008 convertito in legge n. 133/2008, in deroga ai piani regolatori locali, non godono delle beneficio delle detrazioni fiscali del 36 e 55 per cento.

Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 4/E del 4 gennaio 2011 in riferimento alla possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali del 36 e 55 per cento, previste, rispettivamente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia (legge n. 449 del 1997, art. 1) e di riqualificazione energetica (legge n. 296 del 2006, art. 1, commi 344 e seguenti), realizzati sul patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ampliamento previsti dal Piano Casa (art. 11 del decreto legge n. 112del 2008, convertito con legge n. 133 del 2008).

L'Agenzia ha ricordato la finalità del Piano casa, ovvero quello di consentire di effettuare ampliamenti o ricostruzioni di edifici sulla base di leggi regionali, in deroga ai piani regolatori locali. In particolare, è previsto che i Comuni concedano permessi per ampliare edifici abitativi esistenti fino al 20 per cento del loro volume o della superficie coperta. Inoltre, è prevista la possibilità di abbattere e ricostruire, anche in zona differente, edifici antecedenti al 1989 che abbiano bisogno di essere adeguati agli standard qualitativi, energetici e di sicurezza, purché non soggetti a particolari vincoli. In tal caso, la ricostruzione potrà essere autorizzata con un aumento dei volumi del 30 per cento, elevabile sino al 35, se la stessa avviene con tecniche di bioedilizia o che prevedano l'installazione di impianti ad energie rinnovabili.

Ciò premesso, l'art. 3 del D.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico dell'edilizia) riconduce fra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quelli preesistenti, fatte salve le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.
Altresì definisce interventi di nuova costruzione quelli riguardanti la realizzazione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente.

Per tale motivo, nell'ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell'edificio preesistente; conseguentemente, nell'ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l'intervento si considera, nel suo complesso, una nuova costruzione.
Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell'edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l'ampliamento configura, comunque, una nuova costruzione.




 

CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI: DALL'ANCE UNA GUIDA OPERATIVA

21/04/2011 - Diventa pienamente operativa la possibilità di optare per l'applicazione della cedolare secca sul reddito da affitto di abitazioni, anche per i contratti già in corso al 2011, con la pubblicazione in G.U. del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n.23, attuativo del Federalismo Fiscale Municipale, e con l'emanazione del Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011,
L'istituto, introdotto dal 2011 dall'Art.3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n.23 consente di non assoggettare il reddito da locazione dall'ordinario prelievo IRPEF, comprese addizionali regionali e comunali, ma di assoggettarlo ad un'imposta secca del 21% (per i contratti a canone libero) o del 19% (in caso di contratti a canone concordato), sostitutiva anche dell'imposta di registro e di bollo.

Con il citato Provvedimento del 7 aprile 2011 sono state regolamentate le modalità di esercizio dell'opzione per tale regime sostitutivo, le modalità di versamento, in acconto e a saldo, della cedolare secca.

Sul tema, l'ANCE ha predisposto un Dossier operativo, che fornisce le indicazioni per l'applicazione del regime sostitutivo (soggetti ed immobili ammessi), alle modalità operative per l'esercizio dell'opzione ed a quelle di versamento dell'imposta, con un focus sui profili sanzionatori, che subiscono un sostanziale inasprimento.
 

D. LEG.VO 03/03/2011, N. 28

Pubblicato sulla Gazzetta n. 71 del 28/03/2011 ed in vigore dal 29/03/2011 il D. leg.vo 03/03/2011, n. 28, che attua, secondo i criteri di delega recati dall' art. 17, comma 1 della L. 96/2010, la Direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell'uso dell'energia da fonti rinnovabili, che si inserisce nel quadro di azione comunitaria volto a limitare la dipendenza energetica da fonti combustibili fossili e le emissioni di gas ad effetto serra, promuovendo l'efficienza energetica e un trasporto più pulito.
Si riporta di seguito una prima disamina dei principali contenuti dell'importante provvedimento, in attesa di approfondirne ulteriormente i dettagli nelle pagine riservate agli Abbonati.

Conto Energia
Tra le novità più importanti, e maggiormente contestate da diverse associazioni di categoria, quella contenuta nell'art. 23, comma 9-bis, il quale riduce il termine per beneficiare degli incentivi previsti dal cosiddetto «Conto Energia» i quali saranno erogati solamente agli impianti fotovoltaici per i quali l'allacciamento alla rete elettrica abbia luogo entro il 31/05/2011.
Gli incentivi per gli impianti allacciati dopo tale data saranno disciplinati in base a quanto stabilito da un successivo decreto ministeriale, che dovrà in particolare stabilire:

* un limite annuale di potenza cumulativa per gli impianti fotovoltaici che possono ottenere le tariffe incentivanti;
* l’entità delle tariffe incentivanti, tenendo conto della riduzione dei costi delle tecnologie e dei costi di impianto e degli incentivi applicati negli Stati membri dell'UE.

Informazioni sulla certificazione energetica nelle compravendite e locazioni
Tra le disposizioni di maggiore interesse quelle recate dall'art. 11, il quale apporta alcune modifiche al D. Leg.vo 192/2005 in materia di rendimento energetico nell'edilizia, allo scopo di integrare l'attuale disciplina prevedendo una maggiore trasparenza delle informazioni commerciali e contrattuali relative alla certificazione energetica degli edifici ed all'indice di prestazione energetica degli immobili oggetto di compravendita.
In particolare è previsto che nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici (peraltro nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica).
Inoltre, nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 01/01/2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica.

Fonti rinnovabili negli edifici nuovi o ristrutturati
Il provvedimento prevede vincoli per gli edifici di nuova costruzione o che siano oggetto di rilevanti interventi di ristrutturazione, il cui mancato rispetto comporta il diniego del titolo abilitativo edilizio.
In particolare è previsto (art. 9) che i progetti di edifici di nuova costruzione ed i progetti di ristrutturazioni rilevanti degli edifici esistenti debbono prevedere l'utilizzo di fonti rinnovabili per la copertura dei consumi di calore, di elettricità e per il raffrescamento, da un minimo del 20% quando la richiesta del pertinente titolo edilizio è presentata tra il 31/05/2012 ed il 31/12/2013, ad un massimo del 50% quando la richiesta del pertinente titolo edilizio è presentata a partire dal 01/01/2017.
Le leggi regionali potranno peraltro stabilire incrementi dei valori in questione. Le soglie sono ridotte del 50% nei centri storici, ed inoltre non si applicano nei casi di cui al comma 2 dell'art. 9.
Gli obblighi in questione non possono essere assolti tramite impianti da fonti rinnovabili che producano esclusivamente energia elettrica la quale alimenti, a sua volta, dispositivi o impianti per la produzione di acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento.
Il punto 3 dell'Allegato 3 definisce inoltre, con riferimento ai medesimi casi, la potenza elettrica degli impianti alimentati da fonti rinnovabili che devono essere obbligatoriamente installati sopra o all'interno dell'edificio.

Premi volumetrici
È previsto un premio volumetrico del 5%, accompagnato da semplificazioni amministrative, per i progetti di edifici di nuova costruzione e di ristrutturazioni rilevanti su edifici esistenti che assicurino una copertura dei consumi di calore, di elettricità e per il raffrescamento in misura superiore di almeno il 30% rispetto ai valori minimi indicati al paragrafo precedente, fermo restando il rispetto delle norme in materia di distanze minime tra edifici e distanze minime di protezione del nastro stradale.

Regime autorizzativo degli impianti
Ferma restando l'autorizzazione unica, che è il regime amministrativo di riferimento per gli impianti di maggiore potenza, e che resta regolata dall'art. 12 del D. Leg.vo 387/2003, cui sono introdotte modifiche solo allo scopo di definire i termini massimi di conclusione dei procedimenti, viene introdotta una procedura semplificata per gli impianti alimentati da energia rinnovabile.
La procedura semplificata si applica agli impianti fino ad oggi assoggettati a DIA edilizia, come individuati dalle linee guida di cui al D.M. 10/09/2010, nonché agli impianti fino ad 1 MW di potenza che le Regioni e le Province autonome individueranno nell'esercizio della loro potestà legislativa.
Il nuovo istituto deriva molti dei caratteri semplificatori tipici della DIA edilizia con, in aggiunta, alcune misure ulteriormente acceleratorie per quanto riguarda i tempi di acquisizione dei pareri della stessa amministrazione comunale e con il richiamo, negli altri casi, alle norme della conferenza di servizi di cui alla L. 241/1990 e soprattutto l'introduzione del silenzio-assenso decorsi 30 giorni dalla data di ricezione della dichiarazione da parte del Comune. Sono altresì richiamate le citate linee guida per individuare gli impianti soggetti a mera comunicazione prevedendo la facoltà per le Regioni e le Province autonome di estenderne l'ambito di applicazione ad altre tipologie.
Verranno in tal modo superati i richiami alla Denuncia di inizio attività (DIA) o alla Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA, con tutti i dubbi interpretativi che ne derivano attualmente). In base alle specifiche caratteristiche di ogni singola applicazione, le procedure saranno modulate in autorizzazione unica, denuncia di inizio attività o in attività libera, secondo criteri di proporzionalità e adeguatezza.
Semplificazioni anche per gli impianti solari termici, che ai sensi dell'art. 6-bis sono soggetti al seguente regime:

* attività libera realizzabile, ai sensi dell’art. 11, comma 3, del D. Leg.vo 115/2008, previa comunicazione dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato al Comune, per gli impianti aderenti o integrati nei tetti di edifici esistenti, con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda, ed i cui componenti non modificano la sagoma degli edifici stessi, sempre che la superficie dell'impianto non sia superiore a quella del tetto su cui viene realizzato;
* attività soggetta alla comunicazione di cui all'art. 6 del D.P.R. 380/2001 per gli impianti realizzati su edifici esistenti o su loro pertinenze, ivi inclusi i rivestimenti delle pareti verticali esterne agli edifici, e comunque al di fuori dei centri storici.
 

CONCILIAZIONE

Dal 21 marzo 2011 prima di intentare causa a qualcuno per rivendicare un diritto o chiedere un risarcimento è obbligatorio tentare un accordo extragiudiziale, davanti a un organismo di conciliazione abilitato.

La conciliazione tecnicamente detta mediazione commerciale ha diversi vantaggi inquanto è una procedura:

Rapida: si può risolvere anche in una sola seduta. La durata massima è di 4 mesi mentre la durata di un giudizio civile è di anni.

Economica: il risparmio principale sta nel fatto che non è obbligatorio farsi assistere da un avvocato, ma non ci sono nemmeno spese per perizie e tasse giudiziarie. Per avviare la procedura sono sufficienti 40 euro. Gli onorari del conciliatore sono fissi e contenuti. E più precisamente:

Valore della lite (in euro) Spesa (per ciascuna parte)
fino a 1.000: € 65
da 1.001 a 5.000: € 130
da 5.001 a 10.000: € 240
da 10.001 a 25.000: € 360
da 25.001 a 50.000: € 600
da 50.001 a 250.000: € 1.000
da 250.001 a 500.000: € 2.000
da 500.001 a 2.500.000: € 3.800
da 2.500.001 a 5.000.000: € 5.200
oltre 5.000.000: € 9.200.

Inoltre il compenso ai mediatori è fiscalmente detraibile con la dichiarazione dei redditi, fino a un importo di 500 euro (se la mediazione non ha successo può comunque essere detratta la metà del compenso).

Imparziale: il conciliatore è un terzo imparziale, nel senso che non deve avere interessi in comune con nessuna delle parti. Il ministero delle Giustizia pubblica l'elenco dei mediatori abilitati.

Semplice: il mediatore deve cercare di trovare un accordo che tuteli gli interessi di entrambe le parti e devono essere le parti stesse a definire i contenuti dell’accordo finale, che può essere anche diverso da quello che prescrive la legge sulla materia e che, una volta firmato, viene omologato dal tribunale e diventa vincolante. Se non si arriva a un accordo le parti possono passare alla via legale.


L'universo delle controversie trattabili dal conciliatore è ampio: si va dai diritti reali (proprietà, usufrutto ecc.) alle locazioni, le successioni, i contratti assicurativi e bancari, la responsabilità medica, la diffamazione a mezzo stampa. Rimangono escluse in questa prima fase solo le liti condominiali e quelle legate alle Rc auto che entreranno nella lista tra un anno, il 20 marzo 2012.


La grande novità sta nel fatto che il cittadino non è obbligato rivolgersi a un avvocato.
 

ENERGIE RINNOVABILI: IL DECRETO LEGISLATIVO FISSA NUOVE REGOLE PER NUOVE COSTRUZIONI E RISTRUTTURAZI

Il Decreto legislativo che recepisce la Direttiva 2009/28/CE per la promozione delle fonti energetiche rinnovabili è stato da poco firmato dal Capo dello Stato.

In termini di progettazione di nuove costruzioni o di ristrutturazioni rilevanti, la norma impone nuove quote di energie rinnovabili obbligatorie. In particolare nell'Allegato 3 si prescrive che gli impianti di produzione di energia termica siano progettati e realizzati in modo da garantire il contemporaneo rispetto della copertura, tramite il ricorso ad energia prodotta da impianti alimentati da fonti rinnovabili, del 50% dei consumi previsti per l'acqua calda sanitaria e delle seguenti percentuali della somma dei consumi previsti per l'acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento:

1. il 20 % quando la richiesta del pertinente titolo edilizio è presentata dal 31 maggio 2012 al 31 dicembre 2013;
2. il 35 % quando la richiesta del pertinente titolo edilizio è presentata dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2016;
3. il 50 % quando la richiesta del pertinente titolo edilizio è rilasciato dal 1° gennaio 2017.

Le leggi regionali possono stabilire incrementi ai suddetti valori.

L'inosservanza degli obblighi imposti comporta il diniego del rilascio del titolo edilizio.
Gli impianti alimentati da fonti rinnovabili accedono agli incentivi statali previsti per la promozione delle fonti rinnovabili, limitatamente alla quota eccedente quella necessaria per il rispetto dei medesimi obblighi.
 

ATTUAZIONE ART. 17 C.1 L.96/2010

Il Consiglio dei Ministri ha definitivamente approvato, a seguito dell'acquisizione dei pareri prescritti, il Decreto Legislativo che attua, secondo i criteri di delega recati dall' art. 17, comma 1 della L. 96/2010, la Direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell'uso dell'energia da fonti rinnovabili, che si inserisce nel quadro di azione comunitaria volto a limitare la dipendenza energetica da fonti combustibili fossili e le emissioni di gas ad effetto serra, promuovendo l'efficienza energetica e un trasporto più pulito.
Si riporta di seguito una prima disamina dei principali contenuti dell'importante provvedimento, in attesa di approfondirne ulteriormente i dettagli nelle pagine riservate agli Abbonati.

Conto Energia
Tra le novità più importanti, e maggiormente contestate da diverse associazioni di categoria, quella contenuta nell'art. 23, comma 9-bis, il quale riduce il termine per beneficiare degli incentivi previsti dal cosiddetto «Conto Energia» i quali saranno erogati solamente agli impianti fotovoltaici per i quali l'allacciamento alla rete elettrica abbia luogo entro il 31/05/2011.
Gli incentivi per gli impianti allacciati dopo tale data saranno disciplinati in base a quanto stabilito da un successivo decreto ministeriale, che dovrà in particolare stabilire:

* un limite annuale di potenza cumulativa per gli impianti fotovoltaici che possono ottenere le tariffe incentivanti;
* l’entità delle tariffe incentivanti, tenendo conto della riduzione dei costi delle tecnologie e dei costi di impianto e degli incentivi applicati negli Stati membri dell'UE.

Informazioni sulla certificazione energetica nelle compravendite e locazioni
Tra le disposizioni di maggiore interesse quelle recate dall'art. 11, il quale apporta alcune modifiche al D. Leg.vo 192/2005 in materia di rendimento energetico nell'edilizia, allo scopo di integrare l'attuale disciplina prevedendo una maggiore trasparenza delle informazioni commerciali e contrattuali relative alla certificazione energetica degli edifici ed all'indice di prestazione energetica degli immobili oggetto di compravendita.
In particolare è previsto che nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici (peraltro nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica).
Inoltre, nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 01/01/2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica.

Fonti rinnovabili negli edifici nuovi o ristrutturati
Il provvedimento prevede vincoli per gli edifici di nuova costruzione o che siano oggetto di rilevanti interventi di ristrutturazione, il cui mancato rispetto comporta il diniego del titolo abilitativo edilizio.
In particolare è previsto (art. 9) che i progetti di edifici di nuova costruzione ed i progetti di ristrutturazioni rilevanti degli edifici esistenti debbono prevedere l'utilizzo di fonti rinnovabili per la copertura dei consumi di calore, di elettricità e per il raffrescamento, da un minimo del 20% quando la richiesta del pertinente titolo edilizio è presentata tra il 31/05/2012 ed il 31/12/2013, ad un massimo del 50% quando la richiesta del pertinente titolo edilizio è presentata a partire dal 01/01/2017.
Le leggi regionali potranno peraltro stabilire incrementi dei valori in questione. Le soglie sono ridotte del 50% nei centri storici, ed inoltre non si applicano nei casi di cui al comma 2 dell'art. 9.
Gli obblighi in questione non possono essere assolti tramite impianti da fonti rinnovabili che producano esclusivamente energia elettrica la quale alimenti, a sua volta, dispositivi o impianti per la produzione di acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento.
Il punto 3 dell'Allegato 3 definisce inoltre, con riferimento ai medesimi casi, la potenza elettrica degli impianti alimentati da fonti rinnovabili che devono essere obbligatoriamente installati sopra o all'interno dell'edificio.

Premi volumetrici
È previsto un premio volumetrico del 5%, accompagnato da semplificazioni amministrative, per i progetti di edifici di nuova costruzione e di ristrutturazioni rilevanti su edifici esistenti che assicurino una copertura dei consumi di calore, di elettricità e per il raffrescamento in misura superiore di almeno il 30% rispetto ai valori minimi indicati al paragrafo precedente, fermo restando il rispetto delle norme in materia di distanze minime tra edifici e distanze minime di protezione del nastro stradale.

Regime autorizzativo degli impianti
Ferma restando l'autorizzazione unica, che è il regime amministrativo di riferimento per gli impianti di maggiore potenza, e che resta regolata dall'art. 12 del D. Leg.vo 387/2003, cui sono introdotte modifiche solo allo scopo di definire i termini massimi di conclusione dei procedimenti, viene introdotta una procedura semplificata per gli impianti alimentati da energia rinnovabile.
La procedura semplificata si applica agli impianti fino ad oggi assoggettati a DIA edilizia, come individuati dalle linee guida di cui al D.M. 10/09/2010, nonché agli impianti fino ad 1 MW di potenza che le Regioni e le Province autonome individueranno nell'esercizio della loro potestà legislativa.
Il nuovo istituto deriva molti dei caratteri semplificatori tipici della DIA edilizia con, in aggiunta, alcune misure ulteriormente acceleratorie per quanto riguarda i tempi di acquisizione dei pareri della stessa amministrazione comunale e con il richiamo, negli altri casi, alle norme della conferenza di servizi di cui alla L. 241/1990 e soprattutto l'introduzione del silenzio-assenso decorsi 30 giorni dalla data di ricezione della dichiarazione da parte del Comune. Sono altresì richiamate le citate linee guida per individuare gli impianti soggetti a mera comunicazione prevedendo la facoltà per le Regioni e le Province autonome di estenderne l'ambito di applicazione ad altre tipologie.
Verranno in tal modo superati i richiami alla Denuncia di inizio attività (DIA) o alla Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA, con tutti i dubbi interpretativi che ne derivano attualmente). In base alle specifiche caratteristiche di ogni singola applicazione, le procedure saranno modulate in autorizzazione unica, denuncia di inizio attività o in attività libera, secondo criteri di proporzionalità e adeguatezza.
Semplificazioni anche per gli impianti solari termici, che ai sensi dell'art. 6-bis sono soggetti al seguente regime:

* attività libera realizzabile, ai sensi dell’art. 11, comma 3, del D. Leg.vo 115/2008, previa comunicazione dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato al Comune, per gli impianti aderenti o integrati nei tetti di edifici esistenti, con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda, ed i cui componenti non modificano la sagoma degli edifici stessi, sempre che la superficie dell'impianto non sia superiore a quella del tetto su cui viene realizzato;
* attività soggetta alla comunicazione di cui all'art. 6 del D.P.R. 380/2001 per gli impianti realizzati su edifici esistenti o su loro pertinenze, ivi inclusi i rivestimenti delle pareti verticali esterne agli edifici, e comunque al di fuori dei centri storici.
 

L.R. TOSCANA 29 DICEMBRE 2010, N. 65

Con la L.R. 29 dicembre 2010, n. 65, pubblicata sul Bollettino Ufficiale n. 54 del 31/10/2010, la Regione Toscana ha introdotto modifiche alla propria legge 24/2009 sul Piano Casa, nell'ottica di prorogare di un anno il termine di presentazione della denuncia di inizio attività per la realizzazione degli interventi, al fine di continuare a perseguire le finalità della legge volte al rilancio dell’economia e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, nonché di apportare correttivi al testo al fine di rendere più chiare alcune disposizioni e consentirne un’applicazione più agevole, anche alla luce dell’esperienza applicativa intercorsa.

Interventi straordinari di ampliamento
Per quanto riguarda questa tipologia di interventi, fermi restando i limiti massimi dell'ampliamento ammissibile, pari al 20% della superficie utile lorda già esistente alla data del 31/03/2009, comunque fino ad un massimo complessivo per l’intero edificio di 70mq, sono stati meglio specificati quali siano gli edifici sui quali possono essere eseguiti:

* edificio unifamiliare esteso da terra a tetto;
* edificio bifamiliare o comunque di superficie utile lorda non superiore a 350mq.

Inoltre, fermo restando il divieto di modificare la destinazione d’uso degli edifici interessati, è specificato che i frazionamenti sono consentiti, ove previsti dagli strumenti o dai regolamenti urbanistici.
Quanto alle altre condizioni per poter accedere agli interventi straordinari di ampliamento, è prevista la presenza di idonei sistemi di smaltimento delle acque reflue, mentre per i requisiti di efficienza energetica, gli interventi in oggetto dovranno essere realizzati con l’utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che garantiscano, con riferimento alla climatizzazione, la classe “A” sulla parte di edificio oggetto di ampliamento.

Interventi straordinari di demolizione e ricostruzione
Per questi interventi, fermo restando il generale divieto di modifica della destinazione d’uso abitativa degli edifici interessati, è ora invece disposto che il mutamento di destinazioni d’uso diverse da quella abitativa è consentito se previste dagli strumenti o dai regolamenti urbanistici comunali. Invariata la disposizione che prevede che il numero delle unità immobiliari originariamente esistenti può essere aumentato purchè le unità immobiliari aggiuntive abbiano una superficie utile lorda non inferiore a 50mq.
Rivisti anche in questo caso i requisiti di efficienza energetica: gli interventi sono realizzati con l’utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, anche attraverso l’impiego di impianti alimentati da fonti rinnovabili consentano, con riferimento alla climatizzazione, il conseguimento della classe “A” per l’edificio e prestazioni di tipo “B” per gli impianti, e devono perseguire gli obiettivi di qualità energetico-ambientali indicati nelle linee guida emanate ai sensi dell’articolo 145 della L.R. 1/2005.

Condizioni generali di ammissibilità degli interventi
Sono state apportate modifiche quanto ai requisiti relativi alle altezze, nel senso che per gli interventi di ampliamento è consentito l’ampliamento con altezze superiori ai 3 metri ove già esistenti nell’edificio oggetto, e per gli interventi di demolizione e ricostruzione è consentita la ricostruzione dei locali con altezze superiori a 3 metri, ove già esistenti nell’edificio oggetto di demolizione.
Inoltre, fermo restando il divieto di comulo degli ampliamenti realizzabili con quelli consentiti dagli strumenti urbanistici generali o dagli atti di governo del territorio comunali sui medesimi edifici, possono invece essere cumulati gli incentivi relativi al contenimento dei consumi energetici eventualmente previsti dagli strumenti urbanistici generali o dagli atti di governo del territorio.
Rimosso inoltre il termine del 31/03/2009 entro il quale devono risultare accatastate le unità immobiliari oggetto degli interventi.
Quanto infine al termine di applicabilità delle disposizioni in oggetto, è ora previsto che la denuncia di inizio attività possa essere presentata entro il 31/12/2011.
 

DPR N 139 09 LUGLIO 2010 AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA SEMPLFICATA

Entra in vigore il 10 settembre l’autorizzazione paesaggistica semplificata per gli interventi di lieve entità su aree o immobili sottoposti alle norme di tutela della parte III del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.
Autorizzazione paesaggistica snella dal 10 settembre


Interventi di lieve entità
Rientrano tra gli interventi di lieve entità 39 tipologie di lavori contenute nell’Allegato 1, come incremento volumetrico non superiore al 10%, demolizione e ricostruzione nel rispetto di volumetria e sagoma preesistenti, demolizione senza ricostruzione o demolizione di superfetazioni, aperture di porte e finestre, interventi sulle finiture esterne, realizzazione o modifica di balconi o terrazze e loro chiusura attraverso infissi, realizzazione, modifica o sostituzione di scale esterne.
Procedure più snelle anche per interventi sulle coperture degli edifici esistenti, installazione di tende da sole, adeguamento alla normativa antisismica, realizzazione o modifica di autorimesse pertinenziali, tettoie, porticati, chioschi, volumi tecnici, recinzioni, installazione di pannelli solari, termici e fotovoltaici fino a 25 metri quadri e abbattimento delle barriere architettoniche.
L'autorizzazione paesaggistica semplificata e' immediatamente efficace ed e' valida 5 anni.
L’istanza per il rilascio dell’autorizzazione semplificata deve essere corredata dalla relazione paesaggisti cadi un tecnico abilitato, indicante lo stato dell'area interessata e la compatibilità con i valori paesaggistici.
Il procedimento autorizzatorio semplificato si conclude con un provvedimento espresso entro 60 giorni dal ricevimento della domanda. L'amministrazione competente effettua accertamenti e valutazioni entro 30 giorni. In caso di parere negativo il procedimento può essere concluso in anticipo.
In caso di valutazione negativa l’interessato ha a disposizione 10 giorni per la presentazione di eventuali osservazioni. Se la domanda viene rigettata è possibile chiedere una pronuncia del soprintendente, che si esprime nell’arco di 30 giorni.
In caso di valutazione positiva l'amministrazione competente entro 30 giorni trasmette alla Soprintendenza una proposta di accoglimento della domanda. Se anche la valutazione del soprintendente è positiva, il parere vincolante viene spresso in 25 giorni. Se il parere vincolante non viene espresso nei termini previsti, l’amministrazione rilascia l’autorizzazione nei 5 giorni successivi senza indire la Conferenza di Servizi.
Il regolamento è immediatamente applicabile nelle regioni a statuto ordinario.

 

ATTIVITà EDILIZIA LIBERA

Pubblicata sulla G.U. n. 120 del 25/05/2010 la L. 22/05/2010, n. 73, di conversione del D.L. 40/2010 (cosiddetto «decreto Incentivi»).


Attività edilizia libera

L'art. 5, è volto ad ampliare, mediante la sostituzione dell'art. 6 del D.P.R. 380/2001, le tipologie di interventi rientranti nell'attività edilizia libera, realizzabili senza alcun titolo abilitativo anziché mediante denuncia di inizio attività (DIA). Le nuove tipologie riguardano, in particolare, interventi di manutenzione straordinaria, opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee, opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, pannelli solari, fotovoltaici e termici senza serbatoio di accumulo esterno, aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici (commi 1 e 2).
Il nuovo testo, prevede che le Regioni a statuto ordinario possano estendere la semplificazione a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti, individuare ulteriori interventi edilizi per i quali è necessario trasmettere al comune la relazione tecnica ovvero stabilire ulteriori contenuti per la medesima relazione tecnica (comma 6).
Il nuovo testo dell'art. 6 differenzia l'attività edilizia libera in due categorie, a seconda che occorra una previa comunicazione all'amministrazione comunale dell'inizio dei lavori, anche per via telematica, da parte dell'interessato, insieme con le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore (comma 2). Esclusivamente per i lavori di manutenzione straordinaria, che includono nel nuovo testo l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, la comunicazione deve contenere i dati identificativi dell'impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori.
Per tali lavori, inoltre, il nuovo testo prevede la trasmissione all'amministrazione di una relazione tecnica, con la quale un tecnico abilitato assevera che i lavori siano conformi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non preveda alcun titolo abilitativo. Il tecnico deve altresì dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente (comma 4).
Ai sensi del nuovo comma 5, per tutti gli interventi l'interessato provvede alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale entro 30 giorni dal momento della variazione, secondo quanto previsto dall'articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), della L. 80/2006.
 

DAL 1° GENNAIO 2010 RINNOVABILI OBBLIGATORIE NEI NUOVI EDIFICI DIRETTIVA CEE 16/12/ 2002 N. 2002/91/

I Comuni hanno avuto tempo fino al 1° gennaio 2010 per inserire nei propri regolamenti edilizi l’obbligo di dotare le unità abitative e gli edifici industriali di nuova costruzione di impianti di energia da fonti rinnovabili in grado di garantire una produzione di almeno 1 kW.
Dal 1° gennaio 2010 rinnovabili obbligatorie nei nuovi edifici
Direttiva CEE 16/12/ 2002 n. 2002/91/CE


La Finanziaria 2008, prevedeva che, ai fini del rilascio del permesso di costruire, i regolamenti edilizi prevedessera, per i nuovi edifici, l’installazione di impianti da fonti rinnovabili e fissando al 1° gennaio 2009 la scadenza per i Comuni; successivamente, la L. 14/2009, di conversione del DL 207/2008 “Milleproroghe” l’ha differita al 1° gennaio 2010.

La norma modifica l’articolo 4, comma 1-bis, del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) prevedendo che nei regolamenti edilizi, ai fini del rilascio del permesso di costruire per gli edifici di nuova costruzione, sia prevista l’installazione di impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, in modo tale da garantire una produzione energetica non inferiore a 1 kW per ciascuna unità abitativa, compatibilmente con la realizzabilità tecnica dell'intervento. Per i fabbricati industriali, di estensione superficiale non inferiore a 100 metri quadrati, la produzione energetica minima è di 5 kW.
 

ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Il 1 luglio 2009 entrerà in vigore l’obbligo di redigere l’attestato di certificazione energetica per le singole unità immobiliari, anche sotto i 1000 mq, vendute o affittate (sia esistenti che di nuova costruzione), come previsto dall'art. 6 comma 1-bis del Dlgs 192/2005. Tuttavia, fino all’entrata in vigore delle Linee Guida nazionali, l’attestato di certificazione energetica è sostituito dall’attestato di qualificazione energetica, redatto dal direttore dei lavori e presentato al Comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori.

Il Dlgs 192/2005 e 311/2006, e le relative disposizioni attuative, si applicano solo alle Regioni e Province autonome che non abbiano ancora adottato propri provvedimenti in applicazione della direttiva 2002/91/CE. Sono ancora sprovviste di proprie leggi le Regioni Veneto, Abruzzo, Calabria, Lazio, Molise, Sardegna e Sicilia. Quelle che invece hanno già emanato proprie leggi devono attuare un graduale ravvicinamento dei propri provvedimenti con le norme statali
 

DPR N. 59 DEL 2 APRILE 2009 PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI E DEGLI IMPIANTI TERMICI

È in vigore dal 25 Giugno 2009 il Dpr n. 59 del 2 aprile 2009 recante il Regolamento che definisce le metodologie di calcolo e i requisiti minimi per la prestazione energetica degli edifici e degli impianti termici, emanato in attuazione dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del Dlgs 192/2005.

Le nuove norme si applicano all’edilizia pubblica e privata e alle ristrutturazioni di edifici esistenti e adottano - per le metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici - le norme tecniche nazionali della serie UNI/TS 11300.
 

LEGGE REGIONE TOSCANA N° 24 DEL 08 MAGGIO 2009

Sul B.U.R.T. n° 17 del 13 Maggio 2009, è stata pubblicata la Legge regionale finalizzata al rilancio dell'economia e alle esigenze della famiglie e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, con carattere straordinario valida fino al 31 Dicembre 2010.
 

REQUISITI PRESTAZIONE ENERGETICA EDIFICI

In Gazzetta Ufficiale è stato pubblicato il Dpr n. 59 del 2 aprile 2009 recante il Regolamento che definisce le metodologie di calcolo e i requisiti minimi per la prestazione energetica degli edifici e degli impianti termici., in attuazione del Regolamento che attua l’articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del Dlgs 192/2005, concernente attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia.


Il 1° luglio 2009 entrerà in vigore l’obbligo di dotare di attestato di certificazione energetica le singole unità immobiliari, anche sotto i 1000 mq, vendute o affittate (sia esistenti che di nuova costruzione), come previsto dall'art. 6 comma 1-bis del Dlgs 192/2005. Tuttavia, fino all’entrata in vigore delle Linee Guida nazionali, l’attestato di certificazione energetica è sostituito dall’attestato di qualificazione energetica, redatto dal direttore dei lavori e presentato al Comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori.

 

DECRETO LEGGE PIANO CASA

LE MISURE DEL DECRETO SUL PIANO CASA

Aumento cubature
Possibilità per i proprietari di ampliare del 20% la cubatura degli immobili a uso abitativo o la superficie coperta per quelli destinati a uso diverso. Premio di cubatura unico del 35% in caso di demolizione e riedificazione di vecchi edifici, con obbligo di ricostruire secondo le regole della bioedilizia e del risparmio energetico. Decade il limite sull'anno di costruzione dell'edificio oggetto di demolizione (le prime bozze parlavano di edifici antecedenti il 1989). Resta il limite massimo per l'ampliamento, fissato in 300 metri cubi per ogni singola unità immobiliare. Possibile anche rendere inedificabile e destinata a verde pubblico l’area originaria nel caso in cui si decida di costruire in una zona diversa. Possibili anche i cambi di destinazione d'uso in tutto o in parte. Obbligo del rispetto delle leggi in materia di staticità delle strutture e di sicurezza antisismica.
Semplificazione delle autorizzazioni e delle procedure,
Il permesso di costruire (ex concessione edilizia) per ristrutturazioni, ampliamenti e nuove costruzioni sarà sostituito da una certificazione giurata del progettista, che dichiarerà sotto la propria responsabilità la piena regolarità delle opere realizzate. Sono ampliati i casi in cui si può ricorrere alla Dia (Denuncia di inizio attività) e all’edilizia libera. Per la soluzione degli eventuali contenziosi è prevista una Camera di Conciliazione. Le autorizzazioni sono rilasciate dai Comuni in deroga a piani regolatori e regolamenti edilizi a patto che non entrino in conflitto con i vincoli di conservazione ambientale, storica, paesaggistica architettonica e culturale. Si valuta anche la possibilità dell’autorizzazione in sanatoria per gli interventi già compiuti in area vincolata in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica.

Condomini
Anche nei condomini, previa autorizzazione dell’assemblea condominiale, sarà possibile aggiungere stanze, bagni e alzare tetti. Si valuta la possibilità di autorizzare la realizzazione di un edificio separato avente carattere accessorio nel caso in cui non sia possibile costruirlo in contiguità a quello esistente.
Tutela Ambientale
Vietato l’ampliamento degli immobili abusivi o sottoposti a vincolo storico e paesaggistico. Esclusi quindi da provvedimento tutti gli immobili delle aree destinate a parchi, zone archeologiche, ed i terreni demaniali.

Riduzione contributi di costruzione
I Comuni possono decidere di ridurre il contributo di costruzione sulla quota parte dell’ampliamento. Nel caso in cui ad essere ampliata sia la prima abitazione lo sconto può arrivare al 50%. Stesso sconto anche in caso di ricorso alla bioedilizia.
Sanzioni
Revisionate le pene. Gli abusi di minore entità come l’apertura di finestre o la chiusura di una veranda verranno puniti con sanzioni amministrative. Per quelli più gravi, comprendenti la costruzione di edifici non a norma, è previsto l’arresto da 2 a 3 anni. Allo studio il ravvedimento operoso, con la possibilità di estinguere l’illecito a seguito di un accertamento di conformità e compatibilità ambientale.
Alloggi a canone sostenibile
Via libera per ventimila nuovi alloggi a canone sostenibile, prendendo in considerazione nuove realizzazioni, ricostruzioni e interventi di riqualificazione. Agli inquilini che vivono in case popolari è data la possibilità di riscattare l’immobile a canone sociale, in modo da diventare proprietari dell’alloggio occupato. Per questo obiettivo il precedente Governo aveva stanziato 550 milioni di euro. Attualmente il Cipe ha sbloccato 200 milioni, gli altri 350 saranno reperiti attraverso le prossime leggi finanziarie. L’innovazione rispetto al passato consiste nel coinvolgimento dei capitali privati attraverso la promozione del project financing e dei fondi immobiliari.

I Comuni avranno a disposizione 60 giorni di tempo per escludere alcune zone dall'applicazione del Piano Casa. Per gli ampliamenti del 20%, ma anche per demolizioni e ricostruzioni sarà sufficiente la Dia prevista dal Testo Unico dell'Edilizia, Dpr 380/2001. Si parla di limiti alla presentazione domande entro il 31 dicembre 2010
 

DL 112/2008

Il Presidente Berlusconi ha esposto al Consiglio dei Ministri le linee guida di un’iniziativa legislativa, attualmente allo studio del Governo, finalizzata ad un rilancio dell’attività edilizia e del tessuto urbanistico, nonché ad un incisivo miglioramento e rinnovamento del patrimonio edilizio non rispondente ai più aggiornati criteri tecnologici ed energetici.
Il provvedimento prevede la possibilità di ampliare del 20% la cubatura degli immobili a uso abitativo o la superficie di quelli destinati a uso diverso. Per le costruzioni precedenti al 1989, con standard qualitativi inadeguati, si prevede un aumento del 30% in caso di demolizione e riedificazione. La soglia di ampliamento sale al 35% se la ricostruzione è effettuata secondo le regole della bioedilizia e del risparmio energetico.
 

L'AGENZIA DELLE ENTRATE INDIVIDUA GLI INTERVENTI CHE GODONO DELL'IVA AL 10%

L'Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione del 17 Febbraio 2009 n. 41, ha chiarito quali sono gli interventi in edilizia che godono stabilmente dell'Iva al 10%.
L'aliquota Iva del 10%, ai sensi del punto n. 127 quaterdecies della tabella A, parte terza, allegata al DPR 633/1972, trova applicazione per:
1 restauro e di risanamento conservativo
2 ristrutturazione edilizia
3 ristrutturazione urbanistica
 

LEGGE N° 2 DEL 28 GENNAìO 2009

Le norme contenute nel comma 6 dell’art. 29, sono valide per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2009, e prevedono che:
- i contribuenti interessati alle detrazioni di cui agli articoli 1, commi da 344 a 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, fermi restando i requisiti e le altre condizioni previsti dalle relative disposizioni normative, inviano apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate;
- i termini e le modalità per l’invio della comunicazione saranno stabiliti con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate, da emanare entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione 2/2009 (entro il 28 febbraio 2009);
- con il medesimo provvedimento potrà essere stabilito che la comunicazione venga effettuata esclusivamente in via telematica, anche tramite i soggetti abilitati (di cui all'art. 3, comma 3, del Dpr 22 luglio 1998, n. 322);
- sempre lo stesso provvedimento stabilirà i termini e le modalità di comunicazione all’Agenzia delle Entrate dei dati in possesso dell’ENEA, ai sensi del DM 19 Febbraio 2007
- entro trenta giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione 2/2009, il DM 19 febbraio 2007 sarà comunque modificato, al fine di semplificare le procedure a carico dei contribuenti;
- per le spese sostenute a decorrere dal 1° gennaio 2009 la detrazione dall'imposta lorda deve essere ripartita in cinque rate annuali di pari importo.
 

L'ABITABILITà PUò ESSERE CERTIFICATA DAL GIUDICE

I requisiti di abitabilità di un immobile possono essere accertati attraverso una causa. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 24729 del 7 ottobre 2008. Se il costruttore nell'atto di vendita si impegna a fornire all'acquirente la certificazione di agibilità, l'eventuale inerzia della pubblica amministrazione può provocare rilevanti conseguenze risarcitorie per il venditore.
In base alla recente sentenza, che favorisce i costruttori, se esiste una documentazione che prova la presentazione dell'istanza, la sussistenza dei requisiti urbanistici e igienico - sanitari può essere accertata da tecnici e dichiarata dal giudice.
Il nuovo orientamento della Suprema Corte è derivato dal caso di una società di costruzione che aveva ottenuto in primo grado la risoluzione del contratto preliminare per la vendita di un appartamento a causa degli inadempimenti del compratore. La Corte di Appello aveva invece riformato la decisione dopo che l'acquirente aveva fatto presente la mancata fornitura del certificato di abitabilità da parte della società di costruzione, come previsto nella fase preliminare.
La pronuncia della Cassazione ha considerato che il costruttore aveva presentato istanza per l'ottenimento del certificato per due volte e senza ottenere risposta dal Comune. L'inerzia della Pubblica Amministrazione non può infatti ricadere sul venditore provocando la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.
La mancata consegna del certificato non implica quindi automaticamente la nullità del contratto di vendita o la sua risoluzione per inadempimento. Va infatti verificata di volta in volta la gravità dell'omissione, misurata in base al godimento e alla commerciabilità del bene.
Se il venditore può provare la presentazione dell'istanza con tutti i documenti allegati, il silenzio assenso dell'amministrazione, come regolato dal Dpr 425/1994, ora abrogato dal Dpr 380/2001, e dalla Legge 241/1990, non può essere più corretto una volta trascorso il termine previsto.
L'autorità giudiziaria in sede di contestazione può sollecitare l'ente locale e, in assenza di risposta, dare luogo all'istruttoria per il rilascio dell'abitabilità.

 

PROROGA SFRATTI

Nella G.U. n. 246 del 20.10.2008 è stato pubblicato il D.L. 158/2008, riguardante misure urgenti per il disagio abitativo di particolari categorie sociali, che entra in vigore dallo stesso giorno e dispone il blocco fino al 30.6.2009 delle esecuzioni di rilascio per finita locazione degli immobili ad uso abitativo.
 

D.LGS N. 115/2008 BONUS VOLUMETRICI

Il D.Lgs n. 115/2008 attuazione della direttiva 2006/32/CE relativa all'efficienza degli usi finali dell'energia e i servizi energetici e abrogazione della direttiva 93/76/CEE è stato pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 154 del 3/07/2008.

L'art. 11 del provvedimento prevede incentivi urbanistici per gli edifici (di nuova costruzione o esistenti) più efficienti dal punto di vista energetico.
Per gli edifici di nuova costruzione, in particolare, il comma 1 del suddetto articolo prevede che non siano considerati nei computi per la determinazioni dei volumi, delle superfici e nei rapporti di copertura:
 gli spessori delle murature esterne, delle tamponature o dei muri portanti superiori ai 30 centimetri (per la sola parte eccedente, fino ad un massimo di 25 cm);
 il maggiore spessore dei solai e tutti i maggiori volumi e superfici necessari all'esclusivo miglioramento dei livelli di isolamento termico o di inerzia termica degli edifici (fino ad un massimo di 15 cm per i solai intermedi).
Sempre nel rispetto di tali limiti è permesso derogare a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito:
 alle distanze minime tra edifici;
 alle distanze minime di protezione del nastro stradale;
 alle altezze massime degli edifici.
Per gli edifici esistenti, sui quali si intende realizzare interventi di riqualificazione energetica che comportano maggiori spessori delle murature esterne e degli elementi di copertura, è prevista (art. 11 comma 2) la deroga alle normative nazionali e locali, alle distanze minime tra edifici e dalle strade:
 nella misura massima di 20 centimetri per il maggiore spessore delle pareti verticali esterne e delle altezze massime degli edifici;
 nella misura massima di 25 centimetri, per il maggior spessore degli elementi di copertura.
Tale deroga può essere esercitata nella misura massima da entrambi gli edifici confinanti.
Le installazioni di impianti solari termici o fotovoltaici (comma 3) sui tetti degli edifici, con la stessa inclinazione ed orientamento della falda e che non alterino la sagoma dell'edificio sono considerati interventi di manutenzione ordinaria e pertanto non sono soggetti a DIA.
Il Decreto prevede l'invio di una semplice comunicazione preventiva al Comune, ad esclusione degli edifici ricadenti nei centri storici.
 

EFFICIENZA ENERGETICA EDIFICI

In data 4 luglio 2008 è entrato in vigore il DLgs 30 maggio 2008, n. 115 di attuazione della direttiva europea 2006/32/CE relativa all’efficienza energetica degli usi finali dell’energia e i servizi energetici e abrogazione della direttiva 93/76/CEE.
Il D.l.gs prevede in particolar modo:
- definisce in caso di riqualificazione energetica di edifici esistenti ed edifici nuovi con elevate prestazioni energetiche, le nuove modalità per il computo nella determinazione dei volumi, delle superfici e dei rapporti di copertura e deroghe a quanto previsto in merito a distanze minime tra edifici, dalla protezione dal nastro stradale, nonché dalle altezze massime degli edifici (Art. 11)
- definisce gli obblighi di efficienza energetica nel settore pubblico (Capo IV)
- definisce i requisiti e le prestazioni che qualificano il contratto servizio energia (Allegato II)
- definisce le metodologie di calcolo e i requisiti dei soggetti per l’esecuzione delle diagnosi energetiche e la certificazione energetica degli edifici: approvate in via legislativa le norme tecniche UNI TS 11300 pubblicate dall’UNI a maggio per il calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici e per la certificazione energetica. CTI o UNI garanti sui software di calcolo (Allegato III)
 

ABROGAZIONE ART 13 DEL DM 22.1.2008 N. 37

Rispetto alla prima versione del DL, che abrogava l’intero DM 37/2008 recante riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici, il provvedimento pubblicato in Gazzetta restringe il campo e abroga soltanto l’articolo 13 del DM, cioè quello che disciplina gli obblighi documentali in caso di trasferimento dell’immobile.
Pertanto è decaduto l’obbligo di allegare ai contratti di compravendita di immobili usati la “dichiarazione di conformità” degli impianti o, nel caso in cui essa non sia stata prodotta o non sia più reperibile, la “dichiarazione di rispondenza” resa da un professionista del settore impiantistico.
Altresì stabilisce che, entro il 31 marzo 2009, il Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro per la semplificazione normativa, emani uno o più decreti volti a disciplinare:
a) le disposizioni in materia di installazione degli impianti all’interno degli edifici prevedendo semplificazioni di adempimenti per i proprietari di abitazioni ad uso privato e per le imprese;
b) la definizione di un reale sistema di verifiche degli impianti;
c) la revisione della disciplina sanzionatoria in caso di violazioni di obblighi stabiliti dai provvedimenti previsti alle lettere a) e b).
 

PREZZO-VALORE ANCHE PER I TERRENI AGRICOLI PERTINENZIALI

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito con la Risoluzione 149/E dell'11 aprile 2008, la possibilità di applicare il meccanismo del ‘prezzo-valore’ alla vendita di terreni agricoli che costituiscono pertinenza di un fabbricato abitativo.


In primo luogo l'art. 1, comma 497, della legge 266/2005, ha espressamente previsto che, in deroga all'articolo 43 del TUR, per le cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5 del TUR, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto.

Tale disposizione costituisce una deroga alla regola generale in base alla quale, per le compravendite di immobili, la base imponibile é costituita dal valore dei beni e dei diritti dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, dal corrispettivo pattuito. In deroga a questo principio, l'articolo 52 del TUR, ai commi 4 e 5, consente di indicare, quale base imponibile rilevante ai fini fiscali, il valore catastale dell'immobile trasferito.

Per quanto concerne il regime fiscale applicabile, ai fini dell'imposta di registro, alle pertinenze, l'Agenzia ricorda che l'articolo 23, comma 3, del TUR, dispone che: ‘Le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate’.
A tal riguardo, con la circolare 12/E del 1 marzo 2007, è stato chiarito che alle pertinenze si applica la stessa disciplina del fabbricato principale, purchè nell'atto di cessione sia evidenziato il vincolo pertinenziale.

Inoltre, l'articolo 1, comma 497, della legge 266/2005, non pone alcuna restrizione né in ordine alla tipologia, né in ordine al numero delle pertinenze che rilevano per poter avvalersi del regime del prezzo valore.
Di conseguenza, tale meccanismo trova applicazione anche relativamente ad una molteplicità di pertinenze, purchè sia individuabile in modo certo il rapporto di accessorietà del bene pertinenziale rispetto al bene principale, il quale, ai fini della disposizione in esame, deve necessariamente essere un immobile ad uso abitativo.

In definitiva, il meccanismo del prezzo-valore può essere applicato alla cessione dei terreni agricoli che costituiscono effettivamente una ‘pertinenza’ del fabbricato abitativo, con la conseguente individuazione della base imponibile nel valore catastale, calcolato ai sensi dei commi 4 e 5 del richiamato articolo 52 del citato TUR e con l'applicazione dell'aliquota propria applicabile al bene principale (fabbricato) ai sensi dell'articolo 1, della Tariffa, Parte Prima, allegata al predetto TUR.
 

AGEVOLAZIONI RISPARMIO ENERGETICO E MUTUI PRIMA CASA

Con la Circolare n. 34/E del 4.4.2008 l'Agenzia delle entrate, fornisce, utili precisazioni concernenti la detrazione degli interessi sui mutui per la prima casa, le agevolazioni per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici e la detrazione delle spese per intermediazione immobiliare.

Detrazione interessi mutuo per la costruzione dell'abitazione principale.

Per quanto concerne le detrazioni degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza di mutui contratti per la costruzione dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, regolamentate dall'art. 15, comma 1-ter, del DPR 917/1986, l'Agenzia chiarisce che se la stipula del mutuo avviene prima dell'inizio dei lavori, questa deve avvenire non oltre i sei mesi anteriori a tale inizio.
Inoltre si afferma che il limite di tempo di diciotto mesi a partire dall'inizio dei lavori di costruzione, entro cui stipulare il mutuo, disposto dall'art. 44, comma 4-ter, L. 159/2007, può essere preso in considerazione anche da coloro che alla data di entrata in vigore della succitata norma (1.12.2007) avrebbero comunque potuto fruire dell'agevolazione in base alla precedente normativa, e quindi da coloro che a tale data abbiano iniziato i lavori da non più di sei mesi.

Estinzione anticipata del mutuo per la costruzione o l'acquisto dell'abitazione principale e successiva stipulazione di un nuovo contratto

La risoluzione n. 390 del 21.12.2007 ha precisato che nel caso di estinzione anticipata del mutuo e successiva stipulazione di un nuovo contratto, per un importo superiore al capitale residuo del mutuo precedente, è possibile detrarre gli interessi pagati sul secondo mutuo ma in proporzione alla quota di capitale che residua dal primo contratto. In relazione a tale circostanza, l'Agenzia afferma che tale interpretazione, non avendo valore innovativo trova applicazione anche in relazione a contratti stipulati anteriormente alla emanazione del richiamato documento di prassi amministrativa.

Detrazione d'imposta del 55% per spese di riqualificazione energetica di edifici
Bonifico intestato a un solo interessato

Qualora nella realizzazione dell'intervento siano coinvolti più soggetti, ad esempio due coniugi, richiamando quanto espresso nella circolare n. 15 del 2005 a proposito della detrazione del 36%, l'Agenzia chiarisce che:
 nel caso in cui la comunicazione di inizio lavori sia stata inviata da un contribuente mentre le fatture e il bonifico riportano anche il nominativo del coniuge a carico, la detrazione può essere fruita sull'intero importo dal coniuge che ha effettuato la comunicazione e che ha sostenuto effettivamente la spesa, purché venga annotato sulla fattura il nominativo del contribuente che ha sostenuto la spesa medesima;
 nell'ipotesi in cui un coniuge abbia sostenuto la spesa per la ristrutturazione di un fabbricato in comproprietà ed abbia effettuato la comunicazione di inizio lavori e il pagamento mediante bonifico mentre la fattura è intestata all'altro coniuge, il coniuge che ha sostenuto le spese può fruire della detrazione a condizione che detta circostanza venga annotata sulla fattura.

Soggetti conviventi

I familiari conviventi con il possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento, che sostengono le spese per la realizzazione dei lavori, possono fruire della detrazione d'imposta a condizione che il requisito della convivenza non sia solo episodico, ma abbia carattere di stabilità e sussista fin dal momento in cui iniziano i lavori.










Spese per intermediazione immobiliare

La detrazione per spese di intermediazione immobiliare, prevista dall'articolo 15, comma 1, lettera b-bis, del TUIR, nel caso di abitazione principale, si ritiene spetti anche per l'acquisto di diritti reali diversi dalla piena proprietà (ad esempio l'usufrutto). Qualora l'acquisto dell'immobile non vada a buon fine, viene meno il beneficio dell'agevolazione fiscale, in quanto essa è subordinata alla condizione che l'immobile sia adibito ad abitazione principale. Se l'acquisto è effettuato da più proprietari, come precisato dalla circolare n. 28 del 2006, la detrazione dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà, comunque nel limite complessivo di 1.000 euro.
 

CONCESSIONE EDILIZIA PER OPERE PRECARIE

Con la Sentenza n. 1354 del 28.3.2008, il Consiglio di Stato ha chiarito nuovamente il tema della necessità o meno del rilascio della concessione edilizia per la realizzazione di opere a carattere precario, affermando che la precarietà della costruzione va dedotta dalla funzione assolta dal manufatto e non dalla struttura e dalla qualità dei materiali usati, e comunque non sono da intendersi precarie le costruzioni destinate ad utilità prolungata.

Nel caso esaminato, in accordo con il principio suesposto, è stato ritenuto necessario il rilascio della concessione edilizia per una tettoia in eternit con struttura di pali e legno, realizzata per proteggere un escavatore e finalizzata, pertanto, a soddisfare esigenze perduranti nel tempo, escluso il fatto che l'opera, anche dal punto di vista strutturale e dimensionale, si configurava come struttura necessitante di titolo concessorio.

Si elencano di seguito altre Sentenze del Consiglio di Stato sull'argomento più significative:

 sentenza n. 97 del 23.1.1995, secondo cui il carattere di provvisorietà di una costruzione edilizia, al fine di stabilire se occorra munirsi della concessione annuale, deve essere indotto dall'uso realmente precario e temporaneo, per fini specifici e cronologicamente delimitati, sicché la precarietà dell'opera edilizia va esclusa quando si tratti di costruzione (funzionale ad un'impresa) destinata a dare un'utilità prolungata nel tempo, indipendentemente dalla facilità della sua rimozione;
 sentenza n. 7822 del 1.12.2003, secondo cui la nozione di pertinenza urbanistica, per la quale non occorre la concessione edilizia è distinta da quella di pertinenza civilistica, in quanto il manufatto deve costituire un'esigenza oggettiva dell'edificio principale ed essere al suo servizio, deve essere privo di un autonomo valore di mercato e deve avere un valore modesto rispetto a quello dell'edificio principale. Nella specie si ritenne necessaria la concessione edilizia per la realizzazione di un gazebo destinato a soddisfare esigenze non precarie a servizio di un esercizio commerciale;
 sentenza n. 5469 del 19.9.2006, con cui i giudici avevano chiarito che le costruzioni aventi intrinseche caratteristiche di precarietà strutturale e funzionale, cioè destinate fin dall'origine a soddisfare esigenze contingenti e circoscritte nel tempo, sono esenti dall'assoggettamento alla concessione edilizia, cosicché è possibile eseguirle previa la semplice presentazione della D.I.A.. Nella specie, le opere in questione consistevano nella realizzazione, a servizio di un cortile interno ad un ristorante, di una struttura telescopica mobile con pannelli scorrevoli e di un pergolato in legno di collegamento tra detta struttura e l'edificio principale.

 

PARERE MIN. SVILUPPO ECONOMICO SULLA SICUREZZA DEGLI IMPIANTI

Con la nota del 26.3.2008 il Min. Sviluppo economico ha fornito dei chiarimenti, nella forma di risposta a quesiti, in merito alle disposizioni del D.M. n. 37 del 22.1.2008 in materia di impianti negli edifici, ed in vigore dal 27.3.2008.

La nota chiarisce in particolare i contenuti dell'art. 13 che disciplina gli obblighi documentali in caso di trasferimento dell'immobile a qualsiasi titolo, sia esso oneroso o gratuito, ed impone la consegna di copia della documentazione, di seguito elencata, anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l'immobile (anche l'affittuario).
La documentazione da consegnare all'atto di trasferimento dell'immobile, consiste nei soli documenti obbligatori secondo le norme vigenti all'epoca della costruzione o modifica dell'impianto e più precisamente:
 la dichiarazione di conformità, se già prevista, dalla legge n. 46/1990 per gli edifici adibiti ad uso civile e, finora, per i soli impianti elettrici degli altri edifici, salvo che le parti si accordino per non allegarla;
 il progetto ed il collaudo dell'impianto. Si ricorda che il Decreto dispone, ai sensi dell' art. 5, comma 1, per talune categorie di impianti realizzati dopo il 27.3.2008, la redazione dell'elaborato tecnico da parte del responsabile tecnico dell'impresa installatrice, invece del progetto;
 il libretto d'uso e manutenzione, solo ove richiesto, e che nelle abitazioni civili è obbligatorio solo per l'eventuale impianto di riscaldamento autonomo;
 la dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati prima del 27.3.2008 e che non hanno la dichiarazione di conformità. Tale dichiarazione da parte del proprietario può riguardare anche l'intero edificio e può essere omessa dietro accordo tra le parti.

La nota precisa altresì che la disciplina della clausola di garanzia della conformità degli impianti alla normativa di sicurezza, obbligatoria al momento della stipula del rogito, debba valere non solo per la compravendita, ma anche per tutti gli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale dell'immobile.
Il codice civile (norma di legge che prevale sul regolamento), consente alle parti di pattuire espressamente la limitazione o l'esclusione della garanzia del venditore, a condizione che il venditore non abbia in mala fede (o con colpa grave, aggiunge la giurisprudenza) taciuto al compratore i vizi della cosa. Dunque le parti possono limitare o escludere la responsabilità del venditore con una esplicita pattuizione. Per derogare alla prevista responsabilità di chi vende è dunque necessario che nella clausola di garanzia del venditore le parti limitino o escludano tale garanzia, a seguito della dichiarazione del venditore, e della presa d'atto del compratore, circa la non conformità o la possibile non conformità di ciascun impianto alle norme di sicurezza ad esso applicabili.
 

NUOVI LIMITI FABBISOGNO ENERGETICO

E’ stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 18 marzo 2008 il Decreto che definisce i limiti di fabbisogno energetico e trasmittanza previsti per poter accedere alle detrazioni del 55% in base alla finanziaria 2008.

I valori limite di fabbisogno e di trasmittanze sono quelli previsti dal DLgs 311 per il 2010 fino al 31 dicembre 2009, e vengono ridotti ulteriormente in maniera variabile dal 15 al 20 % dal 1 gennaio 2010.
 

RISPARMIO ENERGETICO NELL'EDILIZIA

Nella riunione del 27 febbraio il Consiglio dei Ministri ha approvato in prima lettura uno schema di un d. lgs. Che recepisce la direttiva 2006/32/CE in materia di incremento dell'efficienza energetica, di risparmio energetico e sviluppo delle fonti rinnovabili.

Tra le misure di maggiore interesse per il settore dell'edilizia e delle costruzioni si segnala in particolare:

Scomputo extra-spessore muri e solai da volumi e superfici comma 1 dell'art. 11,

Viene liberalizzata la possibilità di aumentare lo spessore di murature portanti (fino ad un massimo di 30+25cm) e solai (fino ad un massimo di 30+15cm) senza incidere nel calcolo di volumi e superfici, rendendo in questo modo più semplice l'applicazione di nuove tecnologie per il risparmio energetico.

Deroga normative su distanze ed altezze massime comma 2 del medesimo art. 11

In caso di interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti che comportino maggiori spessori nelle murature e nei solai, la possibilità di derogare alle normative nazionali, regionali o locali in materia di distanze minime tra gli edifici e dalle strade, fino ad un massimo di 20cm per il maggiore spessore delle pareti verticali esterne e di 25cm per il maggiore spessore.

mpianti solari termici e fotovoltaici senza DIA comma 3 dell'art. 11

Gli interventi di installazione di impianti solari termici o fotovoltaici aderenti o integrati nei tetti degli edifici con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda, ed i cui componenti non modificano la sagoma degli edifici stessi, sono considerati interventi di manutenzione ordinaria e non sono soggetti alla disciplina della denuncia di inizio attività pertanto, nel rispetto delle condizioni sopra illustrate, ricadono nel regime dell'attività edilizia libera a meno che non ricadono nei centri storici.


Maggioranze condominiali per interventi di risparmio energetico comma 5 dell'art. 11.

Dispone che per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzo di fonti rinnovabili, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide anche se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali degli intervenuti in assemblea
 

NUOVA NORMATIVA INSTALLAZIONE IMPIANTI TECNOLOGICI

Il D.M. n° 37 del 22 Gennaio 2008, pubblicato sulla G.U. n. 61 del 12 marzo 2008, il Ministero dello Sviluppo Economico ha emanato il Regolamento che riordina le disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici.

A decorrere dalla data di entrata in vigore del Regolamento, saranno abrogati il regolamento di cui al Dpr 447/1991, gli articoli da 107 a 121 del Testo Unico dell’Edilizia, e la legge 46/1990, ad eccezione degli articoli 8, 14 e 16, le cui sanzioni si raddoppiano per le violazioni degli obblighi previsti dallo stesso regolamento.

Il provvedimento si applica agli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso (art. 1).
Gli impianti sono classificati come segue:
a) impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell’energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere;
b) impianti radiotelevisivi, antenne e impianti elettronici;
c) impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione;
d) impianti idrici e sanitari;
e) impianti per la distribuzione e l'utilizzazione di gas;
f) impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, montacarichi, scale mobili;
g) impianti di protezione antincendio.

L’art. 5, concernente la progettazione degli impianti, individua le tipologie di impianti per la cui installazione, trasformazione ed ampliamento è obbligatoria la redazione del progetto da parte di professionisti iscritti negli albi professionali, e i limiti dimensionali degli impianti per i quali è obbligatoria la progettazione.
L’art. 7 disciplina la “dichiarazione di conformità” che deve essere rilasciata dall’impresa installatrice al committente al termine dei lavori.
L’art. 8 detta le disposizioni relative agli obblighi del committente o del proprietario degli impianti. In particolare, il committente è tenuto ad affidare i lavori di installazione, trasformazione, ampliamento e manutenzione straordinaria degli impianti ad imprese abilitate.
L’art. 9 prevede l’obbligo di subordinare il rilascio del certificato di agibilità all’acquisizione della dichiarazione di conformità e del certificato di collaudo degli impianti installati, ove previsto.
L’art. 10 disciplina gli obblighi in materia di manutenzione ordinaria degli impianti rimandando, per ascensori e montacarichi in servizio privato, al Dpr 30 aprile 1999, n. 162.
L’art. 11 disciplina le procedure di deposito presso lo sportello unico per l’edilizia del progetto, della dichiarazione di conformità o del certificato di collaudo.
 

NORME SULLA SICUREZZA DEGLI IMPIANTI ALL’INTERNO DEGLI EDIFICI

Legge N° 31 del 28 Febbraio 2008.
Proroga al 31 marzo 2008 l’entrata in vigore della Parte II, Capo V del Dpr 380/2001 (Testo unico in materia di edilizia), relativo alla sicurezza degli impianti.
Ricordiamo che il Capo V del TU Edilizia è in vigore dal 1° gennaio di quest’anno; il 31 dicembre 2007 è infatti scaduta l’ultima proroga, disposta dal DL 300/2006 (poi convertito nella legge 17/2007) che ha “congelato” le norme fino alla data di entrata in vigore del Regolamento recante norme sulla sicurezza degli impianti, di cui all'art. 11-quaterdecies, comma 13, lettera a) della Legge 248/2005, e comunque non oltre il 31 dicembre 2007).
 

REGIME TRANSITORIO DELLE NORME TECNICHE PER LE COSTRUZIONI

Legge n° 31 del 28 FEbbraio 2008.
Prorogato al 30 giugno 2009 il termine fino al quale sarà consentita l’applicazione facoltativa delle nuove NTC approvate con il DM 14 gennaio 2008, delle NTC approvate con il DM 14 settembre 2005, e della normativa del 1996.
Per le costruzioni e le opere infrastrutturali iniziate, e per quelle per le quali le amministrazioni aggiudicatrici abbiano affidato lavori o avviato progetti definitivi o esecutivi prima dell'entrata in vigore delle nuove NTC, continua ad applicarsi la normativa tecnica utilizzata per la redazione dei progetti, fino all'ultimazione dei lavori e all'eventuale collaudo. La proroga al 30 giugno 2009 non si applica alle verifiche tecniche e alle nuove progettazioni degli interventi relativi agli edifici di interesse strategico e alle opere infrastrutturali la cui funzionalità durante gli eventi sismici assume rilievo fondamentale per le finalità di protezione civile .
 
Geometra Nicola Venturi - Pietrasanta Fraz. Marina di Pietrasanta Loc. Tonfano Via Palestro n° 126
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